나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116881 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 1층101호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재)

감정가: 132,000,000원

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

토지지분: 11.099999999999998㎡ (약 3.36평)

건물면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

건물지분: 26㎡ (약 7.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 08월 11일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 경의중앙선 "망우역" (북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역" (남서측 직선 거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역" (북서측 직선 거리 약 890m)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (관할 교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 132m 이하)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 04일 설정된 주식회사수엔피엘대부의 근저당권 (채권최고액: 5,448,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2023.10.04, 주식회사한울주택)

* 근저당 (2023.10.04, 주식회사수엔피엘대부, 5,448,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (2024.09.24, 경기수산업협동조합, 4,629,216,501원)

* 강제경매 (2024.12.26, 주식회사정인이엔씨)

* 근저당권부채권질권설정 (2025.11.26, 완도금일수산업협동조합)

* 근저당권부채권질권설정 (2025.12.22, 주식회사로드인베스트먼트대부)

등기부채권 총액: 5,448,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-26

* 확정일자: 2024-08-26

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근의 주거 및 근린생활시설 혼재 지역에 위치합니다.

이용상태:

* 본건 1층 101호는 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 임차인은 해당 호실을 주거용으로 사용하고 있다는 특이사항이 있습니다.

* 건물의 나머지 호실은 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중입니다.

건축물 규모: 2023년 08월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. (본건은 1층 101호).

건물 전체 규모:

* 총 연면적: 690.01㎡ (약 208.73평)

* 토지 면적: 345.07㎡ (약 104.44평)

* 건축 면적: 191.93㎡ (약 58.05평)

* 건폐율: 55.62%

* 용적률: 199.96%

주변은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설로서의 잠재적 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

교육시설: '혜원여자중.고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 대형마트, 병원 등은 망우역 및 상봉역 인근 상권을 이용해야 합니다.

교통: 망우역, 면목역, 상봉역 등 3개 주요 역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있어 서울 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성: 중복사건, 공동담보, 다수의 근저당 및 질권 설정 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 말소기준권리 이하의 권리 소멸 여부를 면밀히 재확인해야 합니다.

임차인 사용 용도 불일치: 건축물대장상 근린생활시설(소매점)이나 임차인이 주거용으로 사용 중인 점은 명도 시 점유 관계 및 원상복구 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

과도한 채무 총액: 총 채무액이 54억원 이상으로 매우 높은 수준이므로, 경매 진행 시 취하 또는 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

비행안전구역 제한: 비행안전제3구역(전술)에 해당되어 건축 및 개발에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 관계인 부재로 정확한 임대차 현황 및 수익률 파악이 어려운 점은 투자 결정에 어려움을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 8월에 사용 승인된 신축 건물로, 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

1층 상가 부분은 용도 불일치 문제에도 불구하고, 배후 주거 단지를 기반으로 한 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

다수의 역을 이용할 수 있는 편리한 교통망과 인근 교육 시설은 주거 및 상업 시설로서의 입지 가치를 높입니다.

복잡한 권리 관계와 높은 채무 총액은 리스크 요인이지만, 말소기준권리 분석을 통해 안전한 경매 진행 가능성을 판단해야 합니다.

임차인의 주거용 사용 문제는 명도 과정을 신중하게 준비해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 하자 발생 가능성이 낮고, 최신 건축 트렌드를 반영하고 있어 상품성이 우수합니다.

역세권 입지: 3개 주요 역을 통한 광역적 교통 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

1층 상가 활용: 제1종 근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합하며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

토지/건물 일괄매각: 토지 활용 및 건물 관리를 통합적으로 수행할 수 있어 효율적인 자산 운용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(132,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 상권 시세, 유사 물건 낙찰가, 건물의 실제 사용 용도(상가/주거), 명도 난이도, 공실 위험 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 현장 답사가 필수적입니다.

리스크 요인(용도 불일치, 복잡한 권리관계)을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.