나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [3] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116881 (3)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (2023년 8월 11일 사용승인)

감정가: 599,000,000원

토지면적: 34.69㎡ (약 10.50평)

토지지분: 34.69㎡ (약 10.50평)

건물면적: 59.38㎡ (약 17.96평) (확장발코니 면적 포함)

건물지분: 59.38㎡ (약 17.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 0층, 지상 6층 건물 중 2층 202호, 사용승인일 2023.08.11. (공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설)

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있음. 경의중앙선 망우역(약 770m), 7호선 면목역(약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 상봉역(약 890m)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

인접 도로 상태: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제가 존재함.

혐오시설 확인: 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 4일 설정된 주식회사수엔피엘대부의 근저당권 (채권최고액 5,448,000,000원)이 말소기준권리가 될 것으로 보임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

임차인 현황:

* 임차인: 이주혁

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-03-22

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고:

총 인수 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.)

4. 상권분석

주변 업종: 본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택 등 주거용 건물과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역임. 일부 상가(기호 1) 이용 현황이 있으며, 주변 편의시설 및 상업시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

잠재 고객: 지역 주민 및 인근 직장인 등을 대상으로 한 상권 형성이 가능하며, 도시형생활주택으로서 임대 수요도 기대됨.

5. 생활정보

주변 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이한 지역임.

교육시설: 본건 서측 인근에 혜원여자중학교 및 혜원여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 공동담보, 별도등기: 본건은 중복사건, 공동담보, 별도등기 물건으로, 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있음. 복수의 채권자가 존재하며, 채권 총액이 상당함.

확장 발코니 면적 포함 평가: 건물 면적에 확장 발코니 면적이 포함되어 평가되었으므로, 실제 전용 공간과는 차이가 있을 수 있음.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 폐문 및 관계인 부재로 인해 정확한 파악이 어려워, 명도 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

토지 이용 계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 제한이 있으며, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 군사 관련 규제 사항이 존재하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 신축된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물이면서도 감정가가 599,000,000원으로 높게 책정된 점을 주목해야 함. 주변의 유사 신축 건물 시세와 비교 시, 신축이라는 장점 대비 감정가가 적정 수준인지 추가 검토가 필요함. 다수의 근저당권 설정 및 상당한 채권 총액으로 인해 공동담보 및 중복사건의 복잡성을 내포하고 있으며, 이는 경매 진행의 불확실성을 높이는 요인임. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 관련 문제는 발생 가능성이 있음.

8. 투자 포인트

2023년 신축으로 건물 상태가 양호함.

도시형생활주택으로 소형 주거 공간으로서의 임대 수요 기대 가능.

대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 599,000,000원임.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2019년 준공된 44.6㎡ 면적의 다세대주택이 400,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 897,000원/㎡ 수준임.

본건의 건물 면적 59.38㎡에 이를 적용할 경우, 약 532,650,000원 수준의 시세가 산출됨.

이는 감정가(599,000,000원)보다 낮은 수준이나, 신축 건물이라는 점과 주변 시세 변화 가능성을 고려하여 감정가격을 중심으로 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 560,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.