나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10027 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-142 행복드림빌 씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서울숭덕초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 중
행복드림빌 씨동 2층 201호로서, (사용승인일: 2020.05.08)
외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창모 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남측 하향 완경사지대에 위치하는 "가장형"의 토지로서, 현황 "도시형생활주택" 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-
24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 206-142번지에 소재하는 행복드림빌 씨동 2층 201호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경10027 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 328,000,000원입니다.

토지 면적은 28.94㎡ (약 8.75 평)이며, 건물 면적은 46.65㎡ (약 14.11 평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

건물은 2020년 5월 8일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 치장 벽돌 마감, 창호는 샷시 마감입니다.

토지는 남측 하향 완경사지에 위치하며, 현황은 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

본건의 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

건축물대장상 본건은 서울특별시 성북구 보국문로8나길 24-7 (정릉동)에 위치한 행복드림빌 C동 201호이며, 집합건물로서 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 지상 5층 건물 중 2층에 해당합니다. 총 건축 면적은 516.93㎡이며, 건폐율 59.94%, 용적률 199.97%입니다. 옥외주차 8면이 가능합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서울숭덕초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 정릉동 일대에서 1986년식 38.76㎡ 다세대주택이 118,000,000원, 2004년식 53.22㎡ 다세대주택이 140,000,000원, 2002년식 55.68㎡ 연립주택이 234,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2020년 신축으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

[주변 시설 정보 검색 결과]

서울특별시 성북구 정릉동 206-142번지 인근 지역은 주거 밀집 지역으로, 서울숭덕초등학교를 비롯한 교육 시설이 가까이 위치하고 있습니다. 또한, 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상가 이용이 편리합니다. 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설도 인근에서 접근 가능합니다. 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

등기부 요약 내용에 따르면, 소유권보존 등기(2020.05.22) 이후 공유자전원지분전부이전(2021.07.06), 근저당권(2021.07.23, 말소기준권리), 주택임차권(2021.07.05), 다수의 압류 및 가압류 등기(2021.09.14~2023.07.31)가 순차적으로 등기되었습니다.

본 경매의 채권자는 주택도시보증공사(2025.01.06 강제경매 신청)입니다.

말소기준권리는 주식회사밸류마크의 근저당권(2021.07.23)이며, 이보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-14

* 확정일자: 2021-05-20

* 배당신고일자: 2023-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 본 물건의 임차인으로 등재된 주택도시보증공사의 보증금 245,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권 및 근린 생활 시설 이용이 가능한 지역입니다.

최근 2026년 5월 거래 사례를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 건물들이 118,000,000원에서 234,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 2020년 신축으로 연식 이점이 있어, 주변 시세 대비 높은 가격에 거래될 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "서울숭덕초등학교" 북측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

주변에 다양한 종류의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

향후 부동산 시장 동향 및 지역 개발 계획에 따라 주거 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정평가액(328,000,000원)과 제공된 최근 거래 사례(최고 234,000,000원) 간에 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 시장 상황, 물건의 상태, 혹은 감정평가 시점과 실제 거래 시점의 차이 등에 기인할 수 있으므로, 입찰 전 심층적인 시세 조사가 필수적입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 관련 부담은 없으나, 해당 조건 변경 내용에 대한 최종적인 법적 확인은 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 다세대주택으로, 건물 노후도가 적고 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 장점이 있습니다. 특히, 245,000,000원에 달하는 HUG 임차보증금이 매수인에게 인수되지 않는다는 점은 실질적인 취득 부담을 크게 줄여주어 매우 매력적인 투자 요건입니다. 또한, 서울숭덕초등학교 인근의 양호한 입지와 주변 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 괴리가 존재하므로, 이를 고려한 신중한 입찰 전략 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최신축 건물로 즉시 활용 가능하며, 건물 관리 및 유지보수 비용 절감 기대.

HUG 보증금 245,000,000원 비인수 조건으로 인한 취득 비용 절감 효과.

초등학교 인접 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경.

46. 65㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요 충족 가능.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 328,000,000원

최근 거래 사례 중 가장 높은 금액은 2002년식 55.68㎡ 물건의 234,000,000원입니다. 이 거래의 평당가(약 4,200,000원/㎡)를 적용하여 본건 면적(46.65㎡)에 대입하면 약 196,000,000원 수준이 산출됩니다.

그러나 본건은 2020년 신축으로 연식 이점이 크며, HUG 보증금 비인수라는 강력한 이점이 있어 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

감정평가액과 최근 실거래가 간의 차이를 감안할 때, 감정평가액의 75~80% 수준을 입찰가 산정 기준으로 삼는 것이 합리적일 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경으로 인한 실질적인 취득 비용 감소 효과를 고려하여, 공격적인 입찰가보다는 시장 상황과 보수적인 접근을 병행하는 전략이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건의 실질적인 가치와 인수 부담이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 260,000,000원 내외의 입찰가를 추천합니다.

추천 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.