나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11981 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-130 가온팰리스 씨동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 '서울숭덕초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경전철역[우이신설
선(정릉역, 북한산보국문역)]이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물(가온팰리스 씨동)내
제4층 제402호로서, (사용승인일: 2020.06.22)
외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남측 하향 완경사인 '가장형'의 토지로서, 현황 '도시형생활주택(단지형다세대)'건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-
24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울북부지방법원 2025타경11981 (1) 사건의 물건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11981 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-130 가온팰리스 씨동 4층402호

도로명 주소: 서울특별시 성북구 보국문로8나길 24-8

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 6월 22일

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

토지 면적: 18.75㎡ (약 5.67평)

건물 면적: 29.19㎡ (약 8.83평, 전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 207,000,000원

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하고 있으며, '서울숭덕초등학교' 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 우이신설선 정릉역과 북한산보국문역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 북측과 동측으로 각각 폭 약 3미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 2월 21일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제 경매 개시 결정입니다 (등기부상 갑3).

* 주요 권리 내역:

* 김경섭 소유의 주택 임차권 (등기부상 을3, 2022년 5월 3일 전입 및 확정, 보증금 225,000,000원)은 말소 대상입니다.

* 임차인 현황에 따르면, 김경섭(김 )은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 주택도시보증공사는 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 등기부상의 채권 총액은 225,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 속한 지역은 주거 밀집 지역으로, 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다. 주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 외부에서의 유동인구 유입 가능성 또한 잠재적으로 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: '서울숭덕초등학교'가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 지정)

* 자연 환경: 북한산 국립공원과 인접하여 자연 녹지 공간 접근성이 우수하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. (중점경관관리구역 지정)

1.6. 잠재적 리스크

* 도로 접면: 본건이 접한 도로의 폭이 약 3미터로 협소하여, 향후 건물 활용이나 재건축 등에서 다소의 제약이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수 조건 및 선순위 임차권 관련:

* 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'과 '선순위임차권'으로 기재되어 있습니다.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, '선순위임차권' 표기는 혼선을 줄 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이므로, 유찰 시 HUG의 인수 여부 또는 조건 변동 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

* 지역 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 다양한 지역 규제 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축성이 우수하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 인프라가 양호하며, 특히 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 경매 물건으로서 큰 장점으로 작용합니다. 다만, 좁은 도로 폭과 '선순위임차권' 표기 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. HUG가 채권자이므로, HUG의 인수 관련 조건 변동 가능성 또한 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰 후 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 연식으로 하자 발생 가능성이 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 잠재력: 우이신설선 역세권에 위치하여 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 가격 경쟁력: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 207,000,000원입니다. 물건의 전용 면적은 29.19㎡ (약 8.83평)입니다.

* 주변 시세 분석 (2026년 5월 기준):

* 한은빌라나동 (1986년식, 38.76㎡): 118,000,000원 (평당 약 10,070,000원)

* 삼성홈타운 (2004년식, 53.22㎡): 140,000,000원 (평당 약 8,700,000원)

* 건일테크빌 (2002년식, 55.68㎡): 234,000,000원 (평당 약 13,890,000원)

* 시세 분석:

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 평당 가격은 약 870만원에서 1,390만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 2020년식으로 비교 대상 건물들보다 훨씬 신축이라는 장점이 있습니다. 그러나 감정가는 207,000,000원, 즉 평당 약 23,440,000원 수준으로, 주변 거래 사례의 평당 가격보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건이 '도시형생활주택'이라는 점, 신축 연식 등을 고려한 감정가로 판단됩니다. 제시된 시세 자료와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

인수 보증금이 없으며 권리 관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가격을 산정하는 것이 일반적입니다. 주변 실거래가와 감정가 간의 차이를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

- 감정가 80% 수준: 약 165,600,000원

- 감정가 90% 수준: 약 186,300,000원

따라서, 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 186,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등을 통해 조정되어야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.