나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11838 [2] 서울특별시 동대문구 회기동 103-150 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 ""서울삼육초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건물내 3층 303호 및 304호로
외벽:적벽돌치장쌓기 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 도시가스시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경 보호구역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.
- 본건 기호(1) 303호 및 기호(2) 304호는 공유부동산으로 공히 정종윤의 지분 5분의2에 대 한 감정평가임.

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동대문구 회기동에 위치한 다세대주택의 지분 경매 물건입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11838 (2)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 103-150 제3층 제304호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 86,000,000 원 (이 금액은 정종윤 지분 5분의 2에 대한 감정가로 해석됨)

* 토지면적: 24.32㎡ (약 7.36 평)

* 토지지분: 9.728㎡ (약 2.94 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

* 건물면적: 33.60㎡ (약 10.16 평)

* 건물지분: 13.44㎡ (약 4.06 평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (정종윤의 지분 5분의 2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

* 특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.2. 건물 정보

* 건축년도: 2003년 03월 11일 사용승인 (집합건축물대장 기준)

* 총 층수: 4층 (본건은 3층 소재)

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

* 전유부분 면적: 건물 33.60㎡ (약 10.16 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "서울삼육초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지 형상: 가장형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본 건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역 (해발134m), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2023-06-12 접수된 김현영의 2번 정종윤 지분 가압류 (서울북부지방법원 2023카단21043)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 (가압류, 강제경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 별도 확인 필요)

* 인수되는 권리: 위 지상권 외 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-12

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 0원이라는 점과 인수되는 금액이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 실제 점유 관계 및 계약 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2003-09-04 (정창호)

* 소유권 이전 (상속): 2022-10-20 (정성자 외 1명)

* 2번 정종윤 지분 가압류: 2023-06-12 (김현영, 630,000,000원) - 말소기준권리

* 2번 정종윤 지분 강제경매: 2025-03-10 (박혜진 외 1명) - 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 630,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 본 경매는 정종윤의 지분에 대한 강제경매로 진행됩니다.

4. 상권분석

본건은 서울 동대문구 회기동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 경희대학교, 서울시립대학교 등 대학가가 인접해 있어 젊은 유동인구가 많으며, 이에 따른 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다. 제공된 인근 빌라 및 다세대 주택의 최근 매매 사례들은 본건과 동일 건물은 아니지만, 주변 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 접근도 가능합니다.

* 교육시설: "서울삼육초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 경희대학교, 서울시립대학교 등 다수의 교육기관이 가까이 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 마트, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 단독으로 전체 소유권을 확보할 수 없습니다. 공유자와의 협의 과정에서 어려움이 발생하거나, 향후 명도 및 재건축 등의 과정에서 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 집합건축물 대장상 본 건물은 공유 부동산으로, 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 본 경매 절차가 무효화될 수 있으며, 우선매수 신고는 1회에 한하여 허용된다는 점을 유의해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태를 집합건축물대장상 도면으로 갈음하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있거나 예상치 못한 수리 또는 보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역 등 일부 법규에 따른 건축 또는 이용상의 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현장 방문 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 고압선 등)은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 회기동에 위치한 다세대주택의 지분 경매 물건으로, 감정가는 8,600만원입니다. 건물 면적 약 10.16평, 토지 면적 약 7.36평에 해당하는 지분입니다. 가장 큰 특징이자 리스크는 '지분매각'이라는 점과 '공유자 우선매수 신고' 가능성입니다. 이는 향후 공유자와의 관계 설정 및 소유권 행사 과정에서 중요한 변수가 될 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금이 없는 점은 명도 측면에서 긍정적이나, 실제 점유 및 내부 상태 확인에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 대학가가 인접해 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되며, 인근 지역의 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 투자 가치도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주요 대학가 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 회기동 일대 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 지분 매각이라는 점을 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 건물 전체의 가치 상승을 통한 시세 차익 기대.

* 인수되는 임차보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

최근 인근의 유사 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 전용면적 기준 평당 약 1,700만원 ~ 1,900만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적은 약 10.16평이므로, 해당 주택의 전체 시장 가치는 약 1억 7,300만원 ~ 1억 9,300만원으로 추정됩니다.

본건은 해당 주택의 5분의 2 지분(정종윤 지분)에 대한 감정가 8,600만원으로, 이는 전체 주택 가치로 환산 시 약 2억 1,500만원 수준입니다.

따라서, 본건의 지분 시장가치 추정액은 약 1억 7,300만원 * (2/5) = 약 6,920만원에서 1억 9,300만원 * (2/5) = 약 7,720만원 범위로 볼 수 있습니다.

감정가 8,600만원 대비 추정 시장가치 하단이 낮게 형성되어 있어, 유찰 가능성도 고려할 수 있습니다. 다만, 지분매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 내부 미확인 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 7,000만원 ~ 8,000만원 사이에서, 실제 현장 조사 결과, 경쟁자 동향, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최저 입찰가는 감정가 8,600만원으로 시작될 수 있으나, 시장가치와 리스크를 고려하여 그 이하의 금액으로 접근하는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

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