나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12085 [1] 서울특별시 강북구 수유동 386-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설선""가오리역"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위 환경은 보
통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 북서측 인근에 우이신설선""가오리역""이 위치하고, 인근
도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로
이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협
조구역(77-257m), 과밀억제권역 등 입니다.

(자세한 사항은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상
2) --

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬래브 및 기와지붕 2층으로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호.

이용상태

1층 : 주택
2층 : 주택
지하실 : 주택
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 ""토지·건물명세표"" 및 ""내부구조도""와 같이 제시외건물㉠이 소재 합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상
2) --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12085 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 386-18 (새주소: 삼각산로24길 9)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,054,368,080원

* 토지면적: 183.00㎡ (약 55.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 247.23㎡ (약 74.80평)

* 건물 제시외면적: 3.20㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설선 '가오리역' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 우이신설선 '가오리역'이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 무난합니다.

* 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등입니다.

3. 권리분석

* 본건은 서울북부지방법원 2025타경12085호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 채권자는 이OO이며, 경매 신청 채권액은 17,169,863원입니다.

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 3월 4일 접수된 강북새마을금고의 근저당권(234,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 및 건물 등기부 상 확인되는 채권 총액은 308,810,880원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김병길

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 3월 11일

* 대항력: 없음

* 김병길 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 파악되어 인수되는 보증금은 없습니다. 임대관계가 미상임에도 대항력이 없어 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 물건명세서 상 특이사항으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택 매매 사례이며, 본건(단독주택)과는 건물 유형 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 최근 매매 사례:

* '북한산그랑빌(686)' (2008년 건축, 전용면적 69.57㎡): 282,000,000원 (2026년 6월 1일 거래)

* '동성하이츠빌라' (1992년 건축, 전용면적 74.69㎡): 192,000,000원 (2026년 6월 1일 거래)

* '주영하이츠빌라' (1998년 건축, 전용면적 73.23㎡): 240,000,000원 (2026년 6월 1일 거래)

* 이들 거래 사례는 주로 다세대 및 연립 주택으로, 거래 금액대는 1.92억원에서 2.82억원 수준입니다.

* 본건 단독주택의 감정가는 10.54억원으로, 주변 다세대/연립 주택 거래가와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 토지 가치, 규모, 입지적 희소성 또는 건축물의 질적 차이에 기인할 수 있습니다.

* 인근 지역은 주거 기능이 주를 이루며, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 우이신설선 '가오리역' 도보 이용 가능, 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용 편리

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 주거환경: 단독주택 및 다가구주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경

* 교육시설: 인근 상대보호구역으로 표기된 점을 보아 교육 시설과의 접근성 고려 가능

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '대공방어협조구역(77-257m)'으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물에 제시외 건물(3.20㎡)이 포함되어 있으므로, 해당 부분의 현황 및 관련 법규 저촉 여부를 현장 확인해야 합니다.

* 건물 사용승인일이 1989년 10월 18일로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 구조는 연와조 슬래브 및 기와지붕 2층이며, 지하실에도 주택으로 이용 중인 부분이 있습니다. 설비 내역으로는 급배수, 위생, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 대지 183㎡, 건면 247.23㎡ 규모의 단독주택입니다.

* 우수한 교통망(가오리역 인접)과 제3종일반주거지역 등 개발 잠재력이 있는 지역에 속합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 주변 시세 정보로 제공된 다세대/연립 주택과의 가격 차이가 크므로, 본건 단독주택의 정확한 시장 가치 평가는 별도의 심층 분석이 요구되며, 감정평가액을 기준으로 시세 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 역세권 단독주택으로 희소성 보유

* 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 향후 도시 계획에 따른 가치 상승 기대

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담 최소화

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 1,054,368,080원

* 본건과 유사한 유형(단독주택)의 최근 실거래가 정보가 부족하여, 제공된 다세대/연립 주택 시세로는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 주변 다세대/연립 주택의 매매가가 1.92억원 ~ 2.82억원 수준인 점과 본건 단독주택의 감정가 10.54억원과는 큰 괴리가 존재합니다. 이는 본건의 토지 가치, 건축 규모, 용도 지역의 차이 등 복합적인 요인으로 분석됩니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 접근하는 것을 고려할 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 90~100% 수준인 약 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이 금액은 인수되는 보증금(0원)을 제외하고 산정한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.