나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1512 [2] 서울특별시 중구 충무로2가 65-9 하이해리엇 9층9008호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 충무로2가 소재 '지하철4호선 명동역' 북측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역 등이 소재
하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상11층 건물 내 제9층 제9007호 및 제9008호로,
외벽 : 복합판넬 붙임 등
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

일련번호 1, 2는 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 8필 일단의 사다리형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 광대로, 북측과 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 충무로2가 65-1, 65-8, 65-9 공히
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리
구역(2016-11-24),서울도심(4대문안).

- 충무로2가 65-7, 65-15 공히
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2016-04-14)(접합), 도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안),건축선.

- 충무로2가 65-12, 65-13 공히
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2016-04-14)(접합), 도로(접합), 지하도로(저촉
), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안),건축선.

- 충무로2가 65-18
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24
),서울도심(4대문안).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상.

- 호별표시가 없고, 이해관계인 비협조 및 인테리어 등으로 외부관찰시 호별 경계 확인에
한계가 있는 상태로 정확한 호별 경계 확인 등은 측량을 요하는 바, 경매 진행 및 입찰시
반드시 현장조사 등을 통해 경계 등을 확인 바람.

- 대상물건의 위치확인 및 내부구조는 이해관계인 비협조로 인하여 건축물현황도면, 대상물
건 감정평가전례, 외부관찰 및 표준적 이용상황 등을 기준하여 후첨 ‘내부구조도’와 같
이 표기 하였으며, 실제사항과 상이 할 수 있으니 경매 진행 및 입찰시 반드시 현장조사
등을 통해 확인 바람.

물건 비고

집합건축물대장에 위반건축물로 기재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1512 (2)

소재지: 서울특별시 중구 충무로2가 65-9 하이해리엇 9층9008호

용도: 근린상가 (판매 및 영업시설)

토지면적(지분): 10.43㎡ (약 3.16평)

건물면적(전유): 44.05㎡ (약 13.33평)

감정가: 950,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 시흥중앙새마을금고

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 중구 충무로2가, 지하철 4호선 명동역 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 근린생활시설 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 상업 활동이 활발한 중심지입니다. 특히 명동 지역은 유동인구가 풍부하고 패션, 뷰티 관련 브랜드들이 밀집한 상업 중심지입니다. 최근에는 명동 인근의 을지로, 충무로, 신당 지역이 '을충당'으로 불리며 젊은 층에게 '힙'한 상권으로 부상하고 있습니다.

교통: 지하철 4호선 명동역과 2호선 을지로입구역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 접근성이 뛰어납니다. 차량 진출입 역시 용이한 편입니다.

도로: 대상 물건의 남측으로는 광대로, 북측과 서측으로는 소로에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지이용계획: 해당 물건은 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 서울도심(4대문안) 등으로 지정되어 있어 상업 및 업무 기능에 최적화된 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 10일자 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (1,560,000,000원)이 말소기준권리입니다.

후순위 권리: 2025년 5월 14일자 시흥중앙새마을금고의 임의경매개시결정(1,415,675,460원)이 존재합니다.

매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 압류 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 실제 임차인 존재 여부 및 그 내용은 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물명: 하이해리엇

건물규모: 본 건물은 지하 6층, 지상 11층 규모이며, 총 연면적은 약 23,727.75㎡입니다.

용도: 판매시설 및 영업시설로 사용되고 있습니다.

지역 특성: 명동역 초역세권이라는 지리적 이점과 함께, 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다. 국내외 관광객, 직장인, 젊은 층 등 다양한 수요층이 존재하며, 이는 상권 활성화의 주요 요인입니다.

경쟁력: 주변에 대형 백화점, 쇼핑몰, 금융기관 등이 다수 밀집하여 상업적 가치가 높습니다. '을충당' 지역의 부상으로 인해 잠재적인 성장 가능성도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 롯데백화점, 신세계백화점 등 대형 쇼핑 시설, 각종 은행, 관공서, 병원, 다양한 식음료 매장 등 생활 편의 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 남산골 한옥마을, 대한극장 등 문화 시설도 인근에 위치합니다.

대중교통: 지하철 4호선 명동역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 곳곳으로의 이동이 매우 편리합니다.

주변 환경: 해당 지역은 서울 도심의 핵심 상업 지구로서, 상업 및 업무 시설이 주를 이루고 있어, 혐오 시설 등에 대한 우려 사항은 검색 결과에서 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있어, 이에 따른 이행강제금 부과, 건축 관련 제한, 추후 거래 시 불이익 등이 발생할 수 있습니다. 시정명령이 내려질 경우 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

호별 경계 확인 한계: 이해관계인의 비협조 및 인테리어 등으로 인해 외부 관찰만으로는 정확한 호별 경계 확인이 어렵습니다. 경매 진행 및 입찰 시 반드시 현장 조사를 통해 경계 등을 상세히 확인해야 합니다.

내부 구조 확인 제한: 이해관계인의 비협조로 인해 건축물 현황도면, 감정평가 전례, 외부 관찰 등을 기준으로 표기되었으며, 실제 현황과 상이할 수 있습니다. 따라서 현장 조사를 통한 정확한 내부 구조 확인이 필수적입니다.

임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 비록 인수 보증금은 0원이나, 실제 공실 상태인지, 점유자가 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중구 충무로2가, 명동역 초역세권에 위치한 하이해리엇 상가로, 탁월한 입지와 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 잠재적 가치를 지닌 부동산입니다. 편리한 교통망과 주변 상업 시설의 발달은 상권의 경쟁력을 더욱 높여줍니다.

다만, 집합건축물대장에 위반건축물로 기재된 사실은 향후 발생할 수 있는 법적, 행정적 부담에 대한 신중한 검토가 요구됩니다. 또한, 호별 경계 및 내부 구조 확인에 제한이 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사가 반드시 필요합니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 도심의 핵심 지역인 명동역 인근 중심상업지역에 위치하여 투자 가치가 매우 높습니다.

풍부한 유동인구 및 배후 수요: 명동 지역의 높은 상업 활동성과 주변 업무 시설 밀집으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 보다 효율적인 자산 활용이 가능합니다.

지역 성장 가능성: '을충당' 상권의 부상 등 지역의 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 950,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 등재, 호별 경계 및 내부 구조 확인의 한계 등의 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권고됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 시장 가치, 경쟁 물건 분석, 낙찰 사례 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.