나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4685 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "공항시장역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규
모 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "공항시장역"이
소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내 제102동 제5층 제501호로서
(사용승인일: 2021.01.08.)

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 기계
식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9m내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2
도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중
로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시
확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호3,4
도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중
로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교
환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4685 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제5층 제501호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

토지면적: 7.92㎡ (약 2.4평)

건물면적: 23.47㎡ (약 7.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "공항시장역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "공항시장역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물 정보:

마곡 킹덤 펜타리움 건물로, 2021년 1월 8일 사용승인이 되었습니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제102동 제5층 제501호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

기본적인 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 기계식 주차장 설비 등이 되어 있습니다.

토지이용계획: 본 건은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

주요 권리관계:

말소기준권리: 갑3 압류 (고양세무서장, 2023-01-18)

선순위 주택임차권: 을3 (김에스더, 2021-09-27 전입, 2021-09-01 확정, 보증금 225,000,000원, 인수)

강제경매 개시 결정: 갑4 (주택도시보증공사, 2025-01-09, 218,000,000원)

임차인 현황:

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-27

확정일자: 2021-09-01

대항력: 있음

인수 여부: 인수 (을3 주택임차권)

임차인 분석: 김 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 보증금 225,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 서울특별시 강서구 방화동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

역세권: 지하철 5호선 "공항시장역"이 인근에 소재하여 역세권의 이점을 가집니다.

건물 용도: 오피스텔로 이용 중이며, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등으로 복합적인 용도 활용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 공항시장역 이용이 편리하며, 인근 버스정류장으로 다양한 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

편의시설: 공항시장역 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 상태: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 외벽 및 내부 설비 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 225,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 건물의 시세 및 감정가보다 훨씬 높은 금액으로, 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

채권 총액 대비 낮은 감정가: 채권액(218,000,000원)과 임차인 보증금(225,000,000원)을 합한 금액이 감정가(230,000,000원)를 초과합니다. 이는 임차인이 배당받지 못하는 보증금 액수가 클 수 있음을 시사합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동, 공항시장역 인근에 위치한 신축 오피스텔입니다. 편리한 교통망과 신축 건물의 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 문제가 존재합니다. 이 보증금은 건물의 감정가(230,000,000원) 및 최근 시세(약 21,500만원)와 유사하거나 초과하는 수준으로, 매수인의 총 지출액이 부동산의 실질 가치를 넘어설 위험이 매우 높습니다. 따라서 본 건은 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 추가 비용 부담 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 신축 오피스텔: 지하철 5호선 공항시장역 도보 거리에 위치하며, 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

지역 개발 잠재력: 마곡지구 인근 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

2024년 8월 1일, 23.47㎡ 면적의 건물이 21,500만원에 거래되었습니다.

2024년 3월 29일, 22.96㎡ 면적이 22,500만원에 거래되었습니다.

2023년 12월 22일, 23.8㎡ 면적이 22,500만원에 거래되었습니다.

감정평가액: 230,000,000원

시세 분석 및 입찰가 산정:

최근 실거래가 및 감정평가액을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 21,500만원에서 23,000만원 수준으로 판단됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험 요인이 존재합니다. 이는 건물의 시장 가치를 훨씬 초과하는 금액입니다.

투자자는 낙찰가 외에 보증금 225,000,000원을 추가로 부담하게 되므로, 총 지출액이 부동산의 실질 가치를 넘어서는 상황이 발생할 수 있습니다.

'인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 계산하라는 지침에 따라, 건물의 시장 가치를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정하되, 총 지출액을 고려해야 합니다.

만약 21,500만원으로 낙찰받더라도, 총 지출액은 21,500만원(낙찰가) + 225,000,000원(인수 보증금) = 246,500,000원이 됩니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 투자 수익을 기대하기 어려운 수준입니다.

이에 따라, 총 지출액이 건물의 감정가 또는 시장 가치 범위를 크게 벗어나지 않도록, 매우 낮은 금액으로 입찰가를 제안합니다.

본 건의 잠재적 위험을 고려하여, 10,000,000원 ~ 15,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

이는 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(230,000,000원) 수준에 근접하거나 이하가 되도록 설정한 보수적인 제안입니다. 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.