나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5688 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교감정 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 8층건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2021.01.08)

외벽 : 석재붙임마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 ""오피스텔""로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 ""업무시설(오피스텔-28호) 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09) <건축법>, 도시기타용도지역지구미 분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5688 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제4층 제403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 261,000,000원

* 토지면적: 9.24㎡ (약 2.79평)

* 토지지분: 9.24㎡ (약 2.79평)

* 건물면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

* 건물지분: 29.39㎡ (약 8.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2021년 01월 08일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 (총 28호)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 통행 및 대중교통 접근성 모두 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건은 남측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔-28호) 건부지"로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호구역 지정으로 인한 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 09월 14일 접수된 강서세무서장의 압류 등기입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상의 을구 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 "지상권개요"가 언급되었으나, 특별매각조건으로 매각으로 소멸되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 주요 인수/말소 권리:

* 주택임차권 (차의진): 보증금 252,000,000원, 전입 2021-04-29, 확정 2021-04-05, 배당신고 2023-06-07. 대항력 없음으로 판단되며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되어 말소 예정입니다. (금액이 미상인 경우 주의 문구는 해당되지 않으나, HUG 조건부 매각이 중요합니다.)

* 총 등기부채권액: 1,040,000,000원 (경매 신청 채권자 외 다수의 채권이 등기되어 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각됩니다.)

1.4. 상권분석

* 본 건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* "K오피스텔 1차"는 총 28세대로 구성된 비교적 신축 오피스텔입니다.

* 주변에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 화곡초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 최근 검색 결과에 따르면, K오피스텔 1차의 유사 면적(29B 타입) 오피스텔 실거래가는 2021년 2월 기준 2억 5,500만원에서 2억 6,200만원 수준이었습니다. 현재 진행 중인 경매 물건들의 시작가는 2억 2,500만원에서 2억 6,700만원 사이로 파악됩니다. 강서구 화곡동 오피스텔 전체의 평균 실거래가는 약 2억 3,897만원으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 정보: 2021년 1월 8일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물(지하 1층 포함)에 위치합니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 주차시설이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

* 교육시설: 서울우장초등학교가 도보 약 3분 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 근린생활시설이 도보 거리에 있습니다.

* 주차: 건물 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대해 보증금 반환 채권을 포기하고 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 보증금 반환 부담이 없음을 의미하지만, 해당 조건이 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 및 공항 관련 규제: "중요시설물보호지구(공항)" 및 "대공방어협조구역"에 해당하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 강서구는 일부 건설폐기물처리장, 물재생센터 등이 위치하여 환경 및 소음 관련 이슈가 제기된 바 있어, 지역 전반의 환경 개선 노력이나 잠재적 영향을 고려해야 합니다.

* 임대 현황: 임대 내역은 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표에 주택도시보증공사(차의진) 정보가 제공됩니다. 다만, 임대차 관계가 완전히 명확하지 않을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 일괄매각 대상이며 권리관계 또한 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 채권을 포기하는 조건으로 매각되어 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호구역 지정 사항은 향후 가치 상승이나 활용에 제약 요인이 될 수 있습니다. 또한, 강서구의 환경 이슈 등 지역적인 특성을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없는 임차권: HUG 인수조건으로 인해 매수인은 임차인의 보증금 반환 부담이 없습니다.

* 준수한 입지: 화곡초등학교 인근이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권을 명확히 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 매매가는 약 2억 4,000만원에서 2억 6,000만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 2억 6,100만원은 시세 범위 상단에 위치합니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 하단에서 중간 범위인 2억 4,500만원 ~ 2억 5,500만원 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 물건에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.