나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4743 [1] 부산광역시 사하구 구평동 41-7 구평화신아파트 105동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린감정 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 구평초등학교 남동측 인근에 위치하는 구평화신
아파트 105동 1층 106호 단위세대로서, 동 단지는 4개동 496세대로 구성되어 있으며,
주변은 근린생활시설, 의료시설, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통
상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 1층 106호(전유면적 84.945㎡)로서,
(사용승인일: 1993년 5월)
외 벽: 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지대 내 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(일부구간 폭원확장)(접함), 전기
공급설비(저촉), 상대보호구역, 2030년 부산도시관리계획(재정비)안 입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경4743 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 구평동 41-7 구평화신아파트 105동 1층106호

* 용도: 아파트

* 감정가: 154,000,000원

* 토지면적: 31.08㎡ (9.40평)

* 건물면적: 84.94㎡ (25.69평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 센OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 구평초등학교 남동측 인근에 위치하는 구평화신 아파트 105동 1층 106호 단위세대로서, 동 단지는 4개동 496세대로 구성되어 있으며, 주변은 근린생활시설, 의료시설, 자연림 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본 건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 상황은 무난한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 1층 106호(전유면적 84.945㎡)로서, (사용승인일: 1993년 5월)

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용중임.

* 토지 이용상태: 남동하향 경사지대 내 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 단지 주변 가로망 상태 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(일부구간 폭원확장)(접함), 전기 공급설비(저촉), 상대보호구역, 2030년 부산도시관리계획(재정비)안 입안중임.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상임.

1.3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002-03-15

대항력: 있음

주의: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 근저당권 (권리자: 엠씨아이대부주식회사, 접수일: 2014-03-18)

* 주요 권리 분석:

- (말소) 근저당권 (권리자: 엠씨아이대부주식회사, 접수일: 2014-03-18)

- (말소) 소유권이전 (권리자: 박영아, 접수일: 2002-02-22)

- (말소) 소유권이전 (권리자: 장진, 접수일: 2019-08-01)

- (말소) 압류 (권리자: 국민건강보험공단, 접수일: 2021-03-22)

- (말소) 임의경매 (권리자: 센텀새마을금고, 접수일: 2024-11-08)

- (말소) 7번근저당권부채권근질권설정 (권리자: 느티나무제사차유한회사, 접수일: 2025-02-13)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 부산광역시 사하구 구평동에 위치하며, 구평초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 의료시설, 자연림 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다. 단지 주변으로 기본적인 상업 시설과 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 특별한 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 구평화신아파트

* 주소: 부산광역시 사하구 구평동 41-7 구평화신아파트

* 사용승인일: 1993년 5월 (19930514)

* 건물규모: 총 22층 중 1층, 총 4개동, 496세대 규모입니다.

* 전용면적: 84.945㎡ (25.69평)

* 아파트 주요 정보:

- 세대수: 496세대

- 주차대수: 총 159대 (지상 3대, 지하 14대)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

- 전기차 충전기: 지하 8대

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 본 건에는 '대항력 있음'의 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 법적 절차상 복잡성을 야기할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 특히, 2002년부터 거주해 온 점을 감안할 때, 임차인의 권리 주장이나 협상 과정이 중요하게 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1993년 5월 사용승인된 아파트로, 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가나 재건축/리모델링 관련 이슈가 장기적으로 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등의 지정으로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 대로3류 접함, 전기 공급설비 저촉, 상대보호구역 지정, 도시관리계획 재정비 입안 중인 점 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 물건 상태: 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 필수적입니다. 도배, 장판, 설비 등의 노후화 상태에 따라 수리 비용이 추가될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 구평동에 위치한 구축 아파트로서, 감정가는 1억 5천 4백만 원입니다. 최근 유사 면적의 아파트 매매 사례가 1억 2천 9백만 원에서 1억 4천만 원 사이에서 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다. 그러나, 2002년부터 거주해 온 '대항력 있는 임차인'이 존재하며 보증금 및 차임이 0원인 특수한 상황은 명도 과정에서 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다. 건물 노후도와 일부 토지이용계획 상의 제한사항도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립을 통해 합리적인 가격에 취득한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 경매 시세차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가를 비교 분석 시, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 생활 편의 시설 및 교통망이 갖춰진 주거 지역 내 아파트라는 점은 장기 보유 시 안정적인 가치 유지에 기여할 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리 시 기회: 대항력 있는 임차인이라는 특수성이 존재하나, 이를 효과적으로 관리하고 명도 절차를 성공적으로 완료할 경우, 시장 가격 대비 저렴하게 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 '대항력 있는 임차인'이 보증금 0원, 차임 0원으로 2002년부터 거주 중인 매우 특수한 상황입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용 및 시간이 소요될 수 있는 중대한 리스크로 작용합니다.

최근 84.945㎡ 면적의 매매가는 2026년 5월 9층 1억 4,000만 원, 2026년 6월 4층 1억 2,900만 원 수준으로 확인됩니다.

감정가는 1억 5,400만 원이나, 상기 언급된 임차인 관련 리스크와 건물 노후도를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가: 약 1억 3,800만 원 ~ 1억 4,500만 원

(주의: 본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 임차인과의 협상 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 장기 거주 임차인의 명도 난이도를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.