나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1826 [2] 부산광역시 북구 구포동 1060-52 파크블루 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도3호선 ""구포역"" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 ""구포역""이
소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상15층건내 3층 302호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2018.11.15.)
- 외벽 : 석재마감 및 스톤코트 마감 등
- 창호 : 샷시 창호의 구조임.

이용상태

일련번호(1) : 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
일련번호(2) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비,
소화전설비, 퍼즐식 주차타워설비, 공동현관설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)
<건축법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경1826 (2)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1060-52 파크블루 7층701호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 129,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2.2. 건물/토지 면적

토지면적: 5.45㎡ (약 1.65평)

토지지분: 5.4471831463570135㎡ (약 1.65평)

건물면적: 26.77㎡ (약 8.09평)

건물지분: 26.77㎡ (약 8.09평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도3호선 구포역 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 구포역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 구포역은 KTX 및 도시철도 3호선 환승역으로 이용이 편리합니다.

3.3. 도로 관계

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권(을1), 강제경매(갑7) 등의 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2025년 5월 30일 접수된 강제경매개시결정(이민정, 125,000,000원)입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2022년 10월 24일

* 확정일자: 2022년 9월 27일

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

* 대항력: 있음

4.3. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 을구 순위 1번 주택임차권(이민정)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 전체 채권액에 대한 부분일 수 있으며, 물건명세서상의 인수 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

5. 건축물 정보

5.1. 건물 개요

건축물대장상 본건은 부산광역시 북구 구포동 1060-52번지 (신주소: 부산광역시 북구 낙동대로1704번길 8)에 위치한 '파크블루'입니다. 건물 사용승인일은 2018년 11월 15일입니다.

5.2. 건물 구조 및 용도

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상15층 건물 내 7층 701호로, 집합건물이며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건축물대장상 본 건물은 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 용도로 사용되고 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 퍼즐식 주차타워설비, 공동현관설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 상업 시설

본건은 구포역 인근에 위치하며, 주변으로 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다. 역세권이라는 이점을 바탕으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

6.2. 업종 현황

주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 주거시설 등이 복합적으로 이용되고 있어 다양한 업종의 상권 특성을 보입니다.

7. 생활정보

7.1. 편의시설

구포역을 중심으로 교통 편의성이 높으며, 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7.2. 기타

구체적인 생활 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 도시철도역 인근이라는 점에서 생활 인프라 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 임차인 관련

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(이 )이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 125,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

8.2. 권리 관계

등기부상 을구 1번의 주택임차권은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 높으므로, 이에 대한 추가적인 확인과 신중한 판단이 필요합니다.

8.3. 기타

건물이 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되는 점을 고려할 때, 특정 용도로의 이용 제한이나 관련 규정을 확인해야 할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 3호선 구포역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔입니다. 우수한 교통망과 주변 개발 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 125,000,000원을 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이로 인해 실제 취득 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 인수되는 보증금 전액 변제 여부 확인이 필수적입니다.

10. 투자 포인트

* 부산 도시철도 3호선 구포역 초역세권의 우수한 입지.

* 2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당.

* 업무시설(오피스텔)로서의 활용 가능성.

11. 예상 입찰가

11.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 129,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

11.2. 예상 산정 근거

검색 결과, 인근 파크블루 또는 유사한 오피스텔의 매매 시세는 대략 110,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가 129,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

만약 임차인의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 모두 인수해야 한다면, 순수 부동산 가치에 대한 입찰가는 매우 낮아질 수밖에 없습니다. 예를 들어, 감정가 수준인 129,000,000원의 가치를 가진다고 가정할 때, 임차 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치는 이론적으로 4,000,000원 (129,000,000원 - 125,000,000원)에 해당하게 됩니다.

11.3. 제안 입찰가

상기한 인수 보증금 위험을 고려할 때, 125,000,000원의 보증금을 전액 인수한다고 가정하면, 입찰가는 보증금 이하의 금액으로 낮추어야 합니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받을 가능성이 낮다고 판단되거나, 인수되는 보증금으로 인해 총 취득 비용이 시세보다 현저히 높아질 위험이 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여 4,000,000원에서 20,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 인수될 보증금 125,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 임차인의 배당 결과 및 시장 상황을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 이 금액은 부동산 자체의 순수 가치만을 반영한 것이며, 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.