나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101612 [3] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-17 유니온캐슬2차 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

<기호1, 기호2>
본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 '사남초등학교' 동측 인근에 위치하고 있는
사남신익아파트 2동 7층 702호 및 9층 906호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택
및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

<기호3>
본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '국민건강보험공단 부산서부지사' 남동측
인근에 위치하고 있는 유니온캐슬2차 10층 1001호로서, 인근 주변은 공동주택·단독
주택 및 근린생활시설 드이 혼재하는 간선도로 후면 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

<기호1, 기호2>
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(사하역)
이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

<기호3>
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(동대
신역)이 각각 위치하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

<기호1, 기호2>
철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 7층 702호 및 9층 906호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

<기호3>
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 1001호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

<기호1, 기호2> : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

<기호3> : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

<기호1, 기호2>
급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시
가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

<기호3>
급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식
주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

<기호1, 기호2>
부정형의 토지로서 인근지세는 북하향의 경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.


<기호3>
가장형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

<기호1, 기호2>
북측으로 약 18m 내외 폭의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망이 정비되어 있음.

<기호3>
남서측으로는 약 8m 내외, 남동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1, 기호2>
제2종일반주거지역(2024-05-22), 자연녹지지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2024-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>2030년
부산도시관리계획(재정비)안 입안중(2024.09.25.)임.

<기호3>
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역(2015-01-14)
<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역임.

공부와의 차이

<기호1, 기호2> 없음.

<기호3> 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<기호1, 기호2> 임대관계 : 미상

<기호3> 임대관계 : 미상

물건 비고

- 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101612 (3)

1.2. 소재지

부산광역시 서구 서대신동1가 54-17 유니온캐슬2차 10층1001호

1.3. 건물구분

집합건물

1.4. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.5. 감정가

72,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23 평)

토지지분: 7.38㎡ (약 2.23 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.63㎡ (약 10.48 평)

건물지분: 34.63㎡ (약 10.48 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

중소기업은행 (등기부 요약 참조)

1.10. 특이사항 및 특수물건정보

유동화물건, 공동담보

1.11. 주의사항

재매각 물건임.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, '국민건강보험공단 부산서부지사' 남동측 인근에 소재함. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 위치하여 대중교통사정은 편리한 편임.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 건부지로 이용중임.

2.4. 인접 도로상태

남서측으로는 약 8m 내외, 남동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 95m, 최고높이 135m)으로 지정되어 있음. 또한, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을10 근저당 (2019-02-28, 중소기업은행, 3,000,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (토지 위에 제시외 건물 없음, 공부와의 차이 없음)

3.3. 등기부채권 총액

5,010,470,541원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-17

* 확정일자: 2023-01-17

* 배당신고일자: 2025-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.5. 권리분석 요약

상기 권리분석 결과, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리(보증금 포함)는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 소재지는 부산 서구 서대신동1가 지역으로, 공공기관(국민건강보험공단 부산서부지사) 인근에 위치하며 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

4.2. 지역 지구 지정 현황

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 개발 가능성이 있으며, 방화지구, 최고높이 제한 구역 등으로 관련 법규에 따른 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 10층 1001호.

* 외부 마감: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.

* 내부 마감: 시멘몰탈위 벽지 마감 등.

* 창호: 샷시이중창 구조.

* 설비: 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 기계식 주차, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 편의시설

인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 매각되지 못한 사유를 파악하는 것이 중요함. (자세한 사유는 명시되지 않음)

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (다만, 현재 임차인 김 은 대항력 없음)

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로서, 편리한 교통환경과 일상생활을 위한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 모두 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대관계 미상인 부분은 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다. 감정가 대비 실거래가 정보에서 면적 차이에도 불구하고 높은 가격대를 형성하고 있어, 시장 가치에 대한 추가적인 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 대중교통 환경 (도시철도 1호선 동대신역 인접).

* 일반상업지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 간결한 권리관계로 인수 부담 없음.

* 본건 소재 건물(유니온캐슬2차)의 최근 실거래가 데이터 확보 (170,000,000원, 79.26㎡).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 72,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 건물, 2024-07-13, 79.26㎡ 기준): 170,000,000원

* JSON 데이터 분석 결과, 본건과 동일한 건물(유니온캐슬2차) 10층, 79.26㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 7월 13일에 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 산출한 평당 가격은 약 709만원 (면적 23.97평 기준) 또는 약 214.48만원/㎡ 입니다.

* 본건의 감정가는 72,000,000원이며, 공급면적은 34.63㎡ (약 10.48평)입니다.

* JSON 실거래가의 평당 단가(214.48만원/㎡)를 본건의 면적(34.63㎡)에 적용하여 산출한 예상 시가는 약 74,300,000원 (34.63㎡ * 214.48만원/㎡)입니다. 이는 본건의 감정가 72,000,000원과 유사한 수준입니다.

* 다만, 동일 건물 내 다른 면적의 오피스텔이 170,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가가 실제 시장 가치보다 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건임을 고려하여 입찰 경쟁률은 낮을 수 있으나, 시장 가치 수준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

(참고: 재매각 시 최저입찰가는 직전 최저입찰가의 70~80% 수준으로 결정될 수 있으며, 이는 감정가보다 낮을 수 있습니다. 정확한 최저입찰가는 해당 경매 공고를 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.