나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101612 [2] 부산광역시 사하구 괴정동 697-11 사남신익아파트 2동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

<기호1, 기호2>
본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 '사남초등학교' 동측 인근에 위치하고 있는
사남신익아파트 2동 7층 702호 및 9층 906호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택
및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

<기호3>
본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '국민건강보험공단 부산서부지사' 남동측
인근에 위치하고 있는 유니온캐슬2차 10층 1001호로서, 인근 주변은 공동주택·단독
주택 및 근린생활시설 드이 혼재하는 간선도로 후면 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

<기호1, 기호2>
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(사하역)
이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

<기호3>
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(동대
신역)이 각각 위치하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

<기호1, 기호2>
철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 7층 702호 및 9층 906호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

<기호3>
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 1001호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

<기호1, 기호2> : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

<기호3> : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

<기호1, 기호2>
급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시
가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

<기호3>
급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식
주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

<기호1, 기호2>
부정형의 토지로서 인근지세는 북하향의 경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.


<기호3>
가장형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

<기호1, 기호2>
북측으로 약 18m 내외 폭의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망이 정비되어 있음.

<기호3>
남서측으로는 약 8m 내외, 남동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1, 기호2>
제2종일반주거지역(2024-05-22), 자연녹지지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2024-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>2030년
부산도시관리계획(재정비)안 입안중(2024.09.25.)임.

<기호3>
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역(2015-01-14)
<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역임.

공부와의 차이

<기호1, 기호2> 없음.

<기호3> 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<기호1, 기호2> 임대관계 : 미상

<기호3> 임대관계 : 미상

물건 비고

공동주택(아파트)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101612 (2)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 697-11 사남신익아파트 2동 9층 906호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (채권자 정보는 제공된 텍스트를 기반으로 명확히 하여 기재)

1.2. 면적 정보

토지면적(토지 지분): 47.89㎡ (약 14.49평)

건물면적(건물 지분): 84.66㎡ (약 25.62평) (전용면적 기준 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인

주의사항: 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동에 소재하며, '사남초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 사하역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 11층 건물 중 9층 906호입니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 시멘몰탈 위 벽지 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 이중창 구조입니다. 급·배수, 위생, 화재 탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 부정형이며 북하향의 경사지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 북측에 약 18m 폭의 포장도로와 접하며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

2.5. 토지 이용계획

해당 토지는 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한 2030년 부산도시관리계획(재정비)안이 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 을5 근저당권(한빛은행, 2002-02-21 접수)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 집합건물 등기부 상의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리가 말소되는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 일반적인 경매 물건의 경우, 명시된 권리가 없으면 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 확보하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강문석 (강 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002-02-05

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건에는 대항력 있는 임차인 강문석 씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 0원이라는 특이한 조건으로 인해 명도 진행 시에는 세심한 주의와 함께 원만한 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

본건 인근에는 공동주택 및 단독주택과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 교육 및 의료시설

본건은 '사남초등학교'와 인접해 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. 주변 지역에 대한 추가적인 의료시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

4.3. 주변 환경 (혐오시설 유무 등)

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 주택가에 위치하고 있으며, 인근에 소음이나 악취 등을 유발할 수 있는 시설에 대한 정보는 현재로서는 파악되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 강문석 씨가 보증금 0원으로 신고된 점은 일반적이지 않은 상황으로, 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

5.2. 법률 및 행정 리스크

2030년 부산도시관리계획(재정비)안이 입안 중이므로, 향후 지역 개발 계획에 따라 재산 가치나 이용에 변동이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특성상, 복잡한 권리관계가 내재되어 있을 수 있어 경매 진행 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 아파트는 부산 사하구 괴정동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 역세권 및 초등학교 인접으로 생활 편의성이 높습니다. 권리 분석상 대부분의 채권채무가 소멸될 것으로 예상되어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 신고 및 유동화/공동담보 물건이라는 점은 명도 및 권리 관계에 대한 세심한 검토를 요구합니다. 이러한 점을 고려하더라도, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 부산 사하구 괴정동의 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 우수한 교통 및 교육 환경: 지하철역 및 초등학교가 인접해 있습니다.

* 권리상 안전성: 대부분의 권리가 소멸되는 조건으로 진행되어 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 실수요 및 투자 적합성: 전용면적 84.66㎡의 무난한 면적으로 실수요자와 투자자 모두에게 적합합니다.

8. 예상 입찰가

감정가 1억 8천만원을 기준으로, 본건의 권리 관계, 임차인 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 일반적인 경매 물건보다 적극적인 입찰도 고려해 볼 수 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라지겠지만, 감정가의 80% ~ 110% 수준에서 잠재적 가치를 판단하여 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (예: 1억 4천 4백만원 ~ 1억 9천 8백만원 범위 내에서 전략적 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.