나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101684 [8] 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 201호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2022.06.16.)
ㆍ 외 벽 : 드라이비트 마감 등 .
ㆍ 내 벽 : 벽지 마감 등 .
ㆍ 창 호 : 샷시 이중창 등 .

이용상태

기호1~6은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며.
기호7~9는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101684 (8)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 6층603호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장 상 업무시설)

* 건물면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

* 토지면적: 18.09㎡ (약 5.47평)

* 감정가: 184,000,000원

* 준공년월: 2022년 6월 (사용승인일: 2022.06.16.)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 사상고등학교 남측 인근 지역입니다.

* 주위환경: 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 부산지하철 2호선 사상역이 인근에 소재하여 교통이 매우 편리하며, 시내버스정류장 이용 또한 용이합니다. 차량 접근도 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 30일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/확정일자: 2023년 4월 4일

* 배당신고일자: 2025년 10월 2일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 사상구 괘법동 지역은 사상역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 점포가 밀집해 있습니다.

* 주거와 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 사상역 이용으로 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 수월합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역의 근린생활시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 사상고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되는 물건으로, 채무 총액이 크거나 담보로 제공된 다른 부동산과의 연관성을 파악할 필요가 있습니다. (다만, 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.)

* 건축물대장과의 차이: 건축물대장상 주용도가 공동주택으로 기재될 수 있으나, 실제 이용 현황은 업무시설(오피스텔)로 사용 중입니다. 본 건은 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임이 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 6월에 사용승인된 비교적 신축인 오피스텔로, 부산지하철 2호선 사상역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으므로 권리적인 측면에서 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 감정가 1억 8천4백만 원이 시세와 부합하는지 면밀한 조사가 필요하며, 적절한 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 사상역 초역세권으로 풍부한 임대 수요 확보 및 높은 환금성이 기대됩니다.

* 신축 건물: 낮은 건물 연식으로 인해 향후 유지보수 부담이 적고, 깔끔한 시설로 임대 경쟁력이 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 낙찰 시 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다목적 활용: 주거용 또는 업무용 오피스텔로 활용 가능하여 투자 유연성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 184,000,000원

* 최근 매매 정보 분석: 제공된 JSON의 매매 금액("10,000")은 실제 거래 금액으로 보기 어렵거나 오류일 가능성이 높아 신뢰도가 낮습니다.

* 인근 시세 조사: 부산 사상구 괘법동 일대의 유사 신축 오피스텔(전용면적 약 7평)의 실거래가는 대략 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 수준으로 파악됩니다.

* 종합 의견: 감정가 1억 8천4백만 원과 최근 시세 범위를 고려할 때, 경쟁 강도 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

* 권고 입찰가: 170,000,000원 (본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 권리 변동 여부, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.