나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101684 [9] 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 201호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2022.06.16.)
ㆍ 외 벽 : 드라이비트 마감 등 .
ㆍ 내 벽 : 벽지 마감 등 .
ㆍ 창 호 : 샷시 이중창 등 .

이용상태

기호1~6은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며.
기호7~9는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산서부지원 2025타경101684 (9)

1.2. 물건명: 정원빌 6층 604호 (오피스텔)

1.3. 건물정보

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 379-21

건물명: 정원빌

전용면적: 23.37㎡ (약 7.07평)

건물총층수: 6층

해당층: 6층

사용승인일: 2022년 06월 16일

구조: 철근콘크리트구조

용도: 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중. (건축물대장상 주용도는 공동주택으로 기재되어 있으나, 실제 이용 용도는 오피스텔로 확인됨.)

1.4. 토지정보

토지면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

토지지분: 14.517332407085794㎡ (약 4.39평)

토지이용계획: 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중.

1.5. 감정가: 147,000,000원

1.6. 경매종류: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치: 부산광역시 사상구 괘법동 379-21번지. 사상고등학교 남측 인근에 위치.

2.2. 교통: 인근 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근 또한 용이함.

2.3. 주변환경: 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등이 혼재된 지역임.

2.4. 토지 및 도로: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식 주차시설이 되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2022년 06월 30일 접수된 냉동냉장수산업협동조합 명의의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 없음)

3.3. 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 및 이에 파생된 권리, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 잔금 납부 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 현황: 본건은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 오피스텔 및 도시형 생활주택이 밀집되어 있는 상권임.

4.2. 시세 동향:

본건과 동일한 건물(정원빌) 내 23.37㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 10월 28일 1억원에 직거래된 사례가 있음.

건축 연도가 2022년으로 신축에 속하여 향후 임대 및 매매 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 사상역 인근으로 금융, 쇼핑, 식음료 등 다양한 편의시설 이용이 용이함. 인근에 사상고등학교가 위치해 있음.

5.2. 교통 접근성: 부산지하철 2호선 사상역, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요지로, 부산 시내 전반으로의 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이: 건축물대장상 주용도는 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 실제 본건도 오피스텔로 이용 중임. 감정평가서상 '공부와의 차이: 없음'으로 기재되어 있으나, 주용도 불일치 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. 권리관계 분석: 총 채권액(26.39억원)이 감정가(1.47억원) 대비 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮음. 소유자가 2024년 11월 1억원에 매수하였으나, 현재 채권 총액을 고려하면 채무 변제가 어려운 상황으로 보임.

6.3. 임차인 관련: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 가장 큰 리스크 요인임. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 보증금 또는 차임이 미상인 경우 주의 필요.

6.4. 주변 시설: 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 교정시설, 소각장 등)은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 사상역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

소형 면적(23.37㎡)으로 1~2인 가구 실수요자 및 투자자에게 매력적인 물건입니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상 임차인 존재 가능성은 철저한 조사가 요구됩니다.

감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 커, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 신축 오피스텔: 사상역 도보권에 위치한 2022년식 오피스텔로 희소성이 높음.

실수요 및 투자 수요: 1~2인 가구의 주거 수요와 소형 투자 상품으로서의 매력 보유.

지역 개발 잠재력: 사상구가 부산의 주요 교통 및 업무지구로 발전함에 따라 향후 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

최근 실거래가 (23.37㎡): 100,000,000원 (2024년 10월)

분석: 본건의 감정가(1.47억원)가 최근 실거래가(1억원)보다 약 47% 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점 이후의 시세 하락, 또는 감정가의 보수적인 책정 가능성을 시사합니다. 임차인 관련 미확인 사항과 더불어, 낙찰 후 명도 및 관리에 대한 비용도 고려해야 합니다. 따라서 최근 실거래가격을 기준으로 하되, 감정가의 75%~82% 범위를 고려한 보수적인 접근이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

주의사항: 임대 관계 미상 임차인에 대한 조사 결과에 따라 입찰가는 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.