나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101684 [7] 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 201호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2022.06.16.)
ㆍ 외 벽 : 드라이비트 마감 등 .
ㆍ 내 벽 : 벽지 마감 등 .
ㆍ 창 호 : 샷시 이중창 등 .

이용상태

기호1~6은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며.
기호7~9는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101684 (7)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 6층602호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장 상 업무시설로 이용 중)

감정가: 183,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 냉OOOOOOOOOO

사용승인일: 2022년 06월 16일

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

토지 지분: 17.356194585108135㎡ (약 5.25평)

건물면적: 27.94㎡ (약 8.45평)

건물 지분: 27.94㎡ (약 8.45평)

1.3. 건축물 정보

건축물명: 정원빌

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

해당층: 6층 (602호)

1.4. 특이사항

본건은 공동담보 물건이며, 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 06월 30일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 (을1)

기타 권리: 주식회사우리들개발의 소유권보존등기(갑1), 북부산세무서장의 압류(갑2), 냉동냉장수산업협동조합의 임의경매개시결정(갑3)이 등기되었으나, 모두 말소될 예정임.

총 등기부채권액: 2,639,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 설승우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 17일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 설승우는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2024년 10월 28일 직거래로 100,000,000원 (10,000만원)에 거래된 사례가 있으나, 이는 전용면적 23.37㎡ 기준이며 본건 건물면적(27.94㎡)과 차이가 있음. 해당 거래가는 감정가 183,000,000원에 비해 낮은 금액임.

최근 2026년 1월부터 4월까지 괘법동 지역 오피스텔 실거래가는 면적 및 층수에 따라 5,500만원부터 20,400만원까지 다양하게 분포하고 있음. 본건과 유사한 면적(27.6271㎡)의 '사상역포르투나더테라스' 오피스텔이 2026년 2월 4일 10,000만원에 거래된 사례가 있음.

4.2. 건물 신축 연도

본건이 속한 정원빌은 2022년 6월 16일 사용승인을 받은 신축 건물임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체에 기본적인 설비(급배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스 난방)가 갖추어져 있음.

주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활주택, 점포 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 및 접근성

부산지하철 2호선 사상역이 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이함.

5.3. 주변 시설 및 혐오시설

본건 인근 지역은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 사상고등학교가 인근에 위치함.

주변에 삼락생태공원, 운수사 등 공공시설 및 녹지 공간이 있음.

강서구 생곡동에 위치한 소각장 및 폐기물 처리 시설이 있으나, 직선거리로는 약 10km 이상 떨어져 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨. 사상구 청과물직판장에서 화재 사고가 있었으나, 이는 직판장 자체의 사고로 본건과는 무관함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 2,639,000,000원으로 높아 채권 회수를 위한 경매 진행 가능성이 높으나, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없음.

6.2. 낮은 실거래가 추이

제공된 JSON 데이터의 최근 매매가(100,000,000원)가 감정가(183,000,000원) 대비 현저히 낮으며, 실거래가 정보에서도 유사 면적대의 거래가 5,500만원부터 11,000만원 사이에서 주로 이루어지고 있어 시세 하락 또는 급매물 거래 가능성을 시사함.

6.3. 업무시설(오피스텔) 이용

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라는 점은 주거 목적의 오피스텔과 비교 시 거래 희소성이나 임대 수익률에 일부 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치한 신축 오피스텔로, 사상역 역세권의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2022년 신축 건물이라는 장점이 있으나, 최근 실거래가 추이가 감정가에 비해 낮고, 동일 건물 내 일부는 주거, 일부는 업무시설로 사용되고 있다는 점을 고려해야 합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 시장 가격 하락 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 건축되어 비교적 최신 시설을 보유하고 있습니다.

* 우수한 교통 환경: 부산지하철 2호선 사상역 도보 접근이 가능하여 광역 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 낮은 최근 거래 사례들을 고려할 때, 시장 가격에 근접하거나 그 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 183,000,000원 대비, 인근 오피스텔의 최근 실거래가 추이(유사 면적 5,500만원 ~ 11,000만원)와 제공된 JSON 데이터 상의 거래가(10,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 파악된 실거래가를 기준으로 볼 때, 해당 면적(27.94㎡)의 시장 가치는 약 8,000만원 ~ 11,000만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 183,000,000원이지만, 시세와 괴리가 있어 이를 감안한 입찰가 산정이 요구됩니다.

낮은 실거래가와 신축 건물의 가치를 고려하여, 85,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최근 시세 변동 추이를 재확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.