나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101684 [4] 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 201호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2022.06.16.)
ㆍ 외 벽 : 드라이비트 마감 등 .
ㆍ 내 벽 : 벽지 마감 등 .
ㆍ 창 호 : 샷시 이중창 등 .

이용상태

기호1~6은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며.
기호7~9는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101684 (4)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 379-21, 정원빌 4층 404호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

감정가: 233,000,000원

토지면적: 18.37㎡ (약 5.56평)

건물면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 현황

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 404호에 해당합니다. 사용승인일은 2022년 06월 16일입니다. 건물 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감되었습니다. 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 스프링클러 및 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당 (2,639,000,000원)입니다. 본 경매 절차 진행 시 해당 근저당 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 주요 등기 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사우리들개발 (2022-06-30)

* 근저당: 냉동냉장수산업협동조합 (2022-06-30, 2,639,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 냉동냉장수산업협동조합 (2025-07-11, 540,830,912원)

* 압류: 북부산세무서장 (2025-07-15)

총 채권액은 2,639,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 선

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 510,000원

* 전입일자: 2025-01-23

* 확정일자: 2025-02-11

* 배당신고일자: 2025-08-14

* 대항력: 없음

확인된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 특별히 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 괘법동 지역은 주거, 근린생활시설, 점포 등이 혼재된 지역으로, 사상역 인근의 교통 편리성과 배후 주거 단지를 바탕으로 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 1~2인 가구 수요를 대상으로 한 임대 수익형 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철2호선 사상역 및 다수의 시내버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 사상고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 규모: 채권 총액(2,639,000,000원)이 감정가(233,000,000원) 대비 매우 높아, 채권자(냉동냉장수산업협동조합)의 적극적인 참여가 예상됩니다.

* 공동담보: 공동담보로 제공된 물건이므로, 담보물 일괄 매각 등의 변수가 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 본건에 대한 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 확인된 임차인은 대항력이 없습니다. 다만, 추가적인 임대차 관계나 법적 분쟁의 여지는 없을지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용 승인된 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 교통 요충지인 사상역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 문제는 없어 보입니다. 다만, 채무 총액이 매우 높아 경매 진행 시 경쟁이 치열할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 편리한 교통: 사상역 도보 이용 가능한 거리로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인도 없어 낙찰자가 부담할 권리관계가 없습니다.

* 잠재적 임대 수익: 원룸형 주택으로 1~2인 가구 임대 수요를 고려한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 233,000,000원이며, 면적은 29.57㎡입니다. 주변 유사 빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 신축 연도와 면적 등을 고려하여 다음과 같은 가격대를 참고할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

- 에코빌 (2011년식, 19.40㎡): 100,000,000원 (약 5,154,700원/㎡)

- 지정빌라 (2002년식, 75.37㎡): 149,000,000원 (약 1,976,900원/㎡)

- 경남본동빌라2 (2003년식, 74.77㎡): 81,890,000원 (약 1,095,225원/㎡)

감정가 기준 ㎡당 약 7,879,600원 대비, 최근 거래된 빌라들의 ㎡당 가격은 100만원대에서 500만원대까지 다양하게 나타납니다. 본건은 2022년 준공으로 비교적 신축임을 감안하면, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 경매 특성상, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려했을 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

10. 주변 환경 특이사항

주변 지역 조사 결과, 즉각적인 혐오시설로 판단될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.