나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101684 [5] 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 201호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2022.06.16.)
ㆍ 외 벽 : 드라이비트 마감 등 .
ㆍ 내 벽 : 벽지 마감 등 .
ㆍ 창 호 : 샷시 이중창 등 .

이용상태

기호1~6은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며.
기호7~9는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

물건명: 정원빌 5층 501호

사건번호: 부산서부지원 2025타경101684 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 146,000,000원

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 5층501호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

건축년도: 2022년 06월 16일 (사용승인일)

토지면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

토지 지분: 10.560318824153123㎡ (약 3.19평)

건물면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

건물 지분: 17㎡ (약 5.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 금융 정보

소유권 보존: 2022-06-30

소유권 이전 (매매): 2024-11-01 (금액: 160,000,000원)

근저당권: 2022-06-30 (냉동냉장수산업협동조합, 2,639,000,000원) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 2025-07-11 (냉동냉장수산업협동조합, 540,830,912원)

총 채권액: 2,639,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성된 지역입니다. [cite: appraisal_summary]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. [cite: appraisal_summary]

2.3. 인접 도로 상태

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며, 기계식 주차시설이 설치되어 있습니다. [cite: appraisal_summary]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권입니다. [cite: building_registration_summary]

이하 모든 권리(임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: building_registration_summary]

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: property_statement_notes]

3.2. 임차인 분석

임차인: 이기준

보증금: 3,000,000원

차임: 230,000원

전입일자/확정일자: 2025-02-24

배당신고일자: 2025-09-12

대항력: 없음

비고: 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. [cite: tenant_info]

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 부산 사상구 괘법동은 사상역을 중심으로 대중교통 및 상업 시설이 발달한 지역으로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다. [cite: namuwiki_about_gwaebeopdong, wikipedia_about_gwaebeopdong]

4.2. 주변 시세 분석 (매매 사례)

최근 매매된 주변 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 4일 거래: 괘법동 541-15번지 경남본동빌라2 (전용면적 74.77㎡, 5층) - 81,890,000원

* 2026년 4월 24일 거래: 괘법동 266-16번지 에코빌 (전용면적 19.3998㎡, 2층, 2011년 건축) - 100,000,000원

* 2026년 4월 1일 거래: 괘법동 520-31번지 지정빌라 (전용면적 75.37㎡, 4층, 2002년 건축) - 149,000,000원

분석: 본건(전용면적 17㎡, 2022년 건축)과 면적, 건축 연도 등에서 차이가 있으나, 에코빌 사례(전용면적 약 19.4㎡)가 1억원에 거래된 점은 참고할 만합니다. 이는 3.3㎡당 약 1,700만원 수준으로, 해당 지역의 소형 주거 상품의 시세 수준을 가늠해 볼 수 있습니다. [cite: recent_sales_json1, recent_sales_json2, recent_sales_json3]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 의료

인근에 다양한 근린생활시설과 점포들이 있으며, 사상역 주변의 상업 시설 이용이 용이합니다. [cite: namuwiki_about_gwaebeopdong] 사상구 내 종합병원 및 의원급 의료기관 이용도 가능합니다.

5.2. 교육시설

사상고등학교가 본건 인근에 소재하고 있습니다. [cite: appraisal_summary, wikipedia_about_gwaebeopdong]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리 관련 리스크

공동담보 물건으로, 추가적인 담보권이나 채무가 있을 가능성을 배제할 수는 없으나, 본 건 등기부상으로는 권리관계가 명확하게 정리되어 있습니다. [cite: property_info, building_registration_summary]

6.2. 건물 및 시장 관련 리스크

건축물대장 상 건물 용도가 '공동주택'이며, 실제 이용 현황은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형 주택)으로 이용 중입니다. [cite: building_register_summary, property_statement_notes]

총 채권액이 26억 3천 9백만원으로 감정가(1억 4천 6백만원) 대비 매우 높아, 경매 진행 시 유찰 가능성이 높습니다.

7. 주변 환경 분석 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주거, 상업, 교통시설이 복합적으로 발달한 도심 지역으로 파악됩니다. [cite: namuwiki_about_gwaebeopdong, wikipedia_about_gwaebeopdong] 검색 결과, 본건 주소지 주변에 직접적으로 명시된 혐오 시설(쓰레기 소각장, 폐수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 쓰레기 무단 투기 관련 민원 [cite: waste_dumping_incident]이나 건설 폐기물 재활용 업체 이전 관련 주민 갈등 [cite: construction_waste_company_conflict] 등의 보도가 있었으나, 이는 본건 물건 자체의 입지에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설로 보기는 어렵습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택(원룸형)으로, 사상역 역세권에 자리하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 우수합니다. [cite: appraisal_summary]

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. [cite: building_registration_summary]

다만, 총 채권액이 매우 높아 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. 전용면적 17㎡의 소형 주거 공간으로서 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 사상역(지하철 2호선) 인근으로 1인 가구 임대 수요 확보가 용이합니다. [cite: appraisal_summary]

* 신축 건물: 2022년 완공된 신축 건물로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 경매 유찰 시 저가 매수 기회: 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성을 활용하여 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

주변 시세 분석 결과, 전용면적 약 19.4㎡(5.8평)의 에코빌 사례가 1억원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,700만원 수준입니다.

본건은 전용면적 17㎡(약 5.14평)이며, 2022년 신축이라는 장점이 있습니다. 이를 고려하여 3.3㎡당 1,500만원 ~ 1,800만원 수준으로 산정 시, 예상 시세 범위는 약 77,100,000원(5.14평 * 1,500만원) ~ 92,520,000원(5.14평 * 1,800만원)입니다.

감정가(146,000,000원) 대비 채권 총액이 매우 높고, 시세 하단이 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 있습니다. 이러한 점을 고려하여, 1차 입찰 시 감정가 이상에서의 경쟁은 제한적일 것으로 예상됩니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 80% 범위를 고려 시, 약 102,200,000원 ~ 116,800,000원 수준이 될 수 있습니다.

하지만 시세 분석 결과와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. (이는 시세 하단 또는 감정가 대비 유찰 가능성을 고려한 범위이며, 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.