나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101684 [6] 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 201호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2022.06.16.)
ㆍ 외 벽 : 드라이비트 마감 등 .
ㆍ 내 벽 : 벽지 마감 등 .
ㆍ 창 호 : 샷시 이중창 등 .

이용상태

기호1~6은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며.
기호7~9는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 379-21번지 정원빌 5층 505호에 위치하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년 6월 16일 사용승인을 받은 6층 건물입니다. 본 물건의 용도는 도시형생활주택(원룸형 주택)으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 14.52㎡ (약 4.39평)이며, 토지 지분은 14.517332407085794㎡입니다. 건물 면적은 23.37㎡ (약 7.07평)이며, 건물 지분 또한 23.37㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정가는 190,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 사상고등학교 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등이 형성되어 있는 복합적인 주거 및 상업 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 부산지하철 2호선 사상역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 2,639,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

김 임차인이 보증금 15,000,000원, 차임 280,000원으로 현재 거주 중인 것으로 파악됩니다. 전입일자는 2024년 11월 6일이며, 확정일자는 2025년 8월 19일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 권리분석 요약

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 괘법동 일대는 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과,

- 인근 '경남본동빌라2'(2003년식, 74.77㎡)는 2026년 6월 8,189만원에 거래되었습니다.

- 인근 '에코빌'(2011년식, 19.3998㎡)은 2026년 4월 10,000만원에 거래되었으며, 이는 본건과 면적(23.37㎡)이 유사합니다.

- 인근 '지정빌라'(2002년식, 75.37㎡)는 2026년 4월 14,900만원에 거래되었습니다.

본건은 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 감정가는 19,000만원으로 제시되었습니다. 이는 유사 면적의 최근 거래 사례인 '에코빌'(10,000만원)보다 상당히 높은 수준입니다. 건물의 신축 연도를 감안하더라도 감정가와의 괴리가 존재하므로, 시세 조사 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업지역의 마트, 편의점, 식당 등 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

사상고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역의 주거 환경을 고려할 때 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

제공된 정보상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계 등 현장 조사 시 확인되지 않은 권리(유치권, 법정지상권 등)가 존재할 가능성에 대비하여 철저한 권리 분석이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

본건은 2022년 사용승인을 받은 신축 건물로, 건물 자체의 노후로 인한 리스크는 거의 없다고 판단됩니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 소음, 분진 등 잠재적인 환경 영향에 대해서는 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 비교적 신축인 도시형생활주택(원룸형)입니다. 사상역 인근으로 교통이 편리하며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 시세 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로 하자 및 노후화 리스크가 적습니다.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 사상역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 직장인 수요층 확보에 긍정적입니다.

* 권리관계가 명확하여 추가적인 법적 부담 없이 안전하게 투자할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 190,000,000원입니다.

유사 면적(19.3998㎡)의 최근 거래 사례인 '에코빌'이 100,000,000원에 거래된 점과 본건이 23.37㎡ 면적의 2022년 신축 건물임을 감안할 때, 시장 적정 가치는 110,000,000원에서 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가와 시세, 예상 수익률을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

시세 분석을 토대로 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 것으로, 실제 현장 상황, 경쟁 입찰자 수, 법원 진행 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.