나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101684 [3] 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 201호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2022.06.16.)
ㆍ 외 벽 : 드라이비트 마감 등 .
ㆍ 내 벽 : 벽지 마감 등 .
ㆍ 창 호 : 샷시 이중창 등 .

이용상태

기호1~6은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며.
기호7~9는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101684 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 냉동냉장수산업협동조합

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 물건 개요

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* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 4층 402호

* 신주소: 부산광역시 사상구 사상로250번길 72

* 건물명: 정원빌

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

* 사용승인일: 2022년 06월 16일

1.2. 토지 정보

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* 총 토지 면적: 339.8㎡ (약 102.8평)

* 본건 토지 지분 면적: 10.35㎡ (약 3.13평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 정보

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* 총 건물 연면적: 926.56㎡ (약 280.3평)

* 본건 건물 면적: 16.66㎡ (약 5.04평) (전용 면적)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 6층 중 4층

1.4. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 134,000,000원 (13,400만원)

* 총 채권액 (등기부 기준): 2,639,000,000원 (263,900만원)

* 특이사항: 공동담보, 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

2. 입지조건

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2.1. 주위 환경

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* 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

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* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 사상역이 소재하여 제반 교통 상황은 편리한 편임.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권 보존: 주식회사우리들개발 (2022-06-30)

* 근저당권: 냉동냉장수산업협동조합 (2022-06-30, 채권최고액 2,639,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 사상구 (2024-10-31)

* 압류: 남구 (2024-12-31)

* 임의경매개시결정: 냉동냉장수산업협동조합 (2025-07-11, 청구금액 540,830,912원)

* 압류: 북부산세무서장 (2025-07-15)

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 권리 인수 여부

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* 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 인수하는 보증금은 0원임. (단, 등기부상 명시되지 않은 유치권 등은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

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* 본건이 소재한 괘법동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 점포가 발달해 있어 생활 편의성이 우수함.

4.2. 현 시세 분석

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* 본건(정원빌 4층 402호, 16.66㎡)의 감정가는 134,000,000원임.

* 인근 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 소형 주거용 건물(도시형생활주택, 다세대주택)의 거래 가격대는 다음과 같음.

* 2026년 4월 거래 (구축, 19.4㎡): 100,000,000원 (약 515.5만원/㎡)

* 2026년 6월 거래 (구축, 74.77㎡): 81,890,000원 (약 109.5만원/㎡)

* 2026년 4월 거래 (구축, 75.37㎡): 149,000,000원 (약 197.7만원/㎡)

* 본건은 2022년 신축 건물로 비교적 최신 건물이며, 전용 면적이 16.66㎡로 소형 원룸 형태임.

* 신축 건물임을 감안하더라도, 감정가(약 804.3만원/㎡)는 최근 거래된 구축 소형 주택의 가격대보다 높은 수준으로 판단됨.

* 다만, 소형 신축 주택에 대한 수요를 고려하여 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 수 있음.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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* 인근에 다양한 근린생활시설 및 점포가 소재하여 생활 편의성이 좋음.

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리함.

5.2. 교육 시설

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* 사상고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 혐오시설 유무

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* 주변 환경이 주택 및 상업 시설 위주로 형성되어 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮음. (별도 확인 필요)

6.2. 권리상 특이사항

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* 총 채권액이 약 26억 3,900만원으로 매우 높으나, 모두 소멸될 권리이므로 매수인의 부담은 없음.

* 임차인 박 은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 특이사항으로 주의 요망.

* 건물 자체의 노후화 및 유지보수 문제는 장기적인 관점에서 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

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* 본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 2022년 준공된 신축 도시형생활주택(원룸)임.

* 사상역 인근으로 교통이 편리하고 주거 및 상업 환경이 잘 갖춰져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건임.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편이며, 신축임에도 불구하고 소형 면적이라는 점은 고려해야 할 사항임.

* 권리 관계는 명확하며, 매수인이 인수하는 부담은 없음.

8. 투자 포인트

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* 2022년 준공의 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 부산 지하철 2호선 사상역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 우수함.

* 원룸형 주택으로 1인 가구의 수요가 꾸준한 지역임.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 134,000,000원

* 본건의 신축 연식, 입지, 면적, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 예상됨.

* 보수적으로 접근하여 120,000,000원 (12,000만원) 을 제안함.

* 이는 감정가 대비 약 89.6% 수준이며, 주변 유사 면적의 구축 건물 거래가격을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.