나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101684 [2] 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 201호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2022.06.16.)
ㆍ 외 벽 : 드라이비트 마감 등 .
ㆍ 내 벽 : 벽지 마감 등 .
ㆍ 창 호 : 샷시 이중창 등 .

이용상태

기호1~6은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며.
기호7~9는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101684 (2)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

감정가: 137,000,000원

토지 면적: 10.56㎡ (약 3.2평)

토지 지분: 10.560318824153123㎡ (약 3.2평)

건물 면적: 17.00㎡ (약 5.1평)

건물 지분: 17㎡ (약 5.1평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

1.2. 건물 상세 정보

건축 연도: 2021년 (사용승인일: 2022.06.16.)

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 4층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 명칭: 정원빌

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 사상고등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 2호선 사상역이 가까이 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리인 을1 근저당 (냉동냉장수산업협동조합, 2022.06.30. 접수, 채권최고액 2,639,000,000원)에 의해, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

소유권보존: 갑1 (주식회사우리들개발, 2022.06.30. 접수)

소유권이전: 갑2 (강길수, 2025.02.28. 접수, 매매금 99,000,000원)

임의경매개시결정: 갑3 (냉동냉장수산업협동조합, 2025.07.11. 접수, 채권액 540,830,912원)

3.2. 인수/소멸 권리 내역

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부채권 총액: 2,639,000,000원)

3.3. 임차인 분석

임차인: 이명애

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023.08.24.

확정일자: 2025.07.29.

배당신고일자: 2025.07.30.

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특징

본 물건이 소재한 괘법동 일대는 주거시설과 상업시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 사상역 인근으로 유동인구가 많아 상권이 활성화될 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 사상고등학교가 위치해 있으며, 부산지하철 2호선 사상역과 여러 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 검색 결과, 주변에 미래어린이병원, 마음튼튼 정신건강의학과의원, 사상스마트병원 등 의료 시설이 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 사상구 지역에서 쓰레기 무단 투기 관련 계도 중 환경관리원이 폭행당한 사건이 있었던 점과, 도시철도 공사 현장 주변에서 땅 꺼짐 현상이 반복되어 주민들의 불안감이 높다는 보도가 있었습니다. 이는 지역 주민들의 안전 및 주거 환경과 관련하여 간접적인 영향을 줄 수 있는 사안으로 고려될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 관련 리스크

임차인 이명애 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 경우 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 기타 리스크

채권자(냉동냉장수산업협동조합)의 채무 총액이 26억 3천 9백만원으로 매우 높은 편입니다. 이는 채무의 규모가 크다는 것을 시사하며, 공동담보로 인해 다른 물건도 경매에 포함될 가능성이 있음을 의미합니다. 다만, 본 물건 자체의 권리 관계는 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

최근 사상구 일대에서 도시철도 공사 등으로 인해 땅 꺼짐 현상이 발생하고 있다는 보도가 있어, 건물 자체의 안전성 또는 지반 관련 잠재적 리스크를 확인할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물인 정원빌의 도시형생활주택으로, 면적은 작지만 최신식 시설을 갖추고 있습니다. 부산지하철 2호선 사상역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경과 주변 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 거의 없다는 장점이 있습니다. 그러나 높은 채무 규모와 최근 지역 내에서 보고된 땅 꺼짐 사고와 같은 안전 관련 이슈는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 원룸형으로 1인 가구에 적합합니다.

* 우수한 교통망: 부산지하철 2호선 사상역 이용이 편리하여 도심 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 낙찰 시 인수하는 채무나 권리가 없습니다.

* 소액 투자 가능성: 작은 면적과 경매 물건 특성상 시장가 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 본 물건과 유사한 조건(면적, 연식)을 가진 '에코빌'의 거래 사례(19.4㎡, 2011년식, 100,000,000원)를 참고하였습니다. 본 물건은 에코빌보다 면적은 약간 작지만(17㎡), 건물 연식이 훨씬 최신(2022년식)이라는 장점이 있습니다. 감정가는 137,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례 대비 면적당 가격이 높은 편입니다. 그러나 건물의 신축성을 감안할 때, 합리적인 입찰가는 '에코빌'의 거래가격을 기준으로 하되, 신축 연식을 반영하여 약간 상향 조정하는 것이 타당해 보입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 100,000,000원에서 120,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 사상구 일대에서 발생하는 땅 꺼짐 현상과 같은 지역적 리스크와 현장 답사를 통한 건물 내부 및 주변 환경에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

따라서, 보수적으로 접근할 경우 110,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.