나이스옥션 법원경매 대구 2024타경119071 [4] 경상북도 영천시 화산면 대안리 1005-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 화산면 대안리 소재"늘얼마을" 북서측 인근에 위치하는 토지
들로 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 기호1), 3) - 9)토지까지는 차량 및 농기계의 접근이 가능하고 기호10)토지는 인접
지를 경유하여 접근 가능하며 인근 취락, 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할
때 창고용지,농경지 및 임야로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호1)토지 : 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 건(창
고 및 부속건물)부지로 이용중임.

- 기호3)토지 : 남서측 하향경사의 부정형의 토지로 임야 및 분묘지로 이용중임.

- 기호4)토지 : 남동측 하향경사의 부정형의 토지로 임야로 이용중임.

- 기호5)토지 : 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 건(숙소
및 부속건물)부지로 이용중임.

- 기호6)토지 : 남측 하향경사의 부정형의 토지로 도로로 이용중임.

- 기호7), 10)토지 : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 전으로 이용중임.

- 기호8)토지 : 남동측 하향경사의 부정형의 토지로 임야 및 분묘지로 이용중임.

- 기호9)토지 : 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 전으
로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호1), 4), 8) 토지 : 서측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와
접함.

- 기호3)토지 : 동측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m, 서측 노폭 약 5m
및 남측 노폭 약 3m의 도로와 각각 접함.

- 기호5)토지 : 동측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와 접함.

- 기호6)토지 : 본건 토지가 노폭 약 4m - 5m의 도로임.

- 기호7)토지 : 동측 노폭 약 2.5m의 포장농로와 접함.

- 기호9)토지 : 남동측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와 접함.

- 기호 10)토지 : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1), 5), 6), 9), 10)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역

- 기호3), 4)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

- 기호7)토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역

- 기호8)토지 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형),가축사육제한
구역, 준보전산지

제시목록 외의 물건

- 본건 기호1), 5)토지상에는 별첨의 지적 및 건물개황도와 같이 창고 등의 제시외건물
이 소재하고 기호3), 8)토지상에는 연고자 미상의 분묘 수기 소재함.
- 기호5) 토지상에 소재하는 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가외로 하였음.

공부와의 차이

본건 기호5), 9)토지의 공부상 지목은 과수원이나 기호5)토지는 현황 건(숙소 및 부속건
물)부지이고 기호9)토지는 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 제시외 건물 내에 이동이 용이하지 않은 내부구조물 등 포함 평가. 목록 14 농지취득자격증명 제출 필요(별지 사실조회회신 참조, 미제출 시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경119071 (4)

* 소재지: 경상북도 영천시 화산면 대안리 1005-2

* 용도: 창고시설

* 감정가: 276,001,800원

* 토지 면적: 1381.00㎡ (약 417.75평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

* 건물 제시외 면적: 333.10㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 정OO

* 건축물 주용도: 창고시설

* 건축 구조: 경량철골구조

* 사용승인일: 2017년 05월 26일

1. 1 입지조건

1.1. 1 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 영천시 화산면 대안리 소재 "늘얼마을" 북서측 인근에 위치하는 토지들로, 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변 농경지대임.

1.1. 2 토지 이용 상태

* 기호1) 토지: 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 건(창고 및 부속건물)부지로 이용 중임.

* 기호3) 토지: 남서측 하향 경사의 부정형의 토지로 임야 및 분묘지로 이용중임.

* 기호4) 토지: 남동측 하향 경사의 부정형의 토지로 임야로 이용중임.

* 기호5) 토지: 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 건(숙소 및 부속건물)부지로 이용중임.

* 기호6) 토지: 남측 하향 경사의 부정형의 토지로 도로로 이용중임.

* 기호7), 10) 토지: 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 전으로 이용중임. (기호10) 토지는 맹지임)

* 기호8) 토지: 남동측 하향 경사의 부정형의 토지로 임야 및 분묘지로 이용중임.

* 기호9) 토지: 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 전으로 이용중임.

* 공부상 지목은 과수원이나 현황 건(숙소 및 부속건물)부지 및 전으로 이용되는 토지가 있음 (기호5, 9).

1.1. 3 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호1), 5), 6), 9), 10) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역

* 기호3), 4) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

* 기호7) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역

* 기호8) 토지: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 준보전산지

1.1. 4 인접 도로상태

* 기호1), 4), 8) 토지: 서측으로 기호6) 토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와 접함.

* 기호3) 토지: 동측으로 기호6) 토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m, 서측 노폭 약 5m 및 남측 노폭 약 3m의 도로와 각각 접함.

* 기호5) 토지: 동측으로 기호6) 토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와 접함.

* 기호6) 토지: 본건 토지가 노폭 약 4m - 5m의 도로임.

* 기호7) 토지: 동측 노폭 약 2.5m의 포장농로와 접함.

* 기호9) 토지: 남동측으로 기호6) 토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와 접함.

* 기호 10) 토지: 지적도상 맹지임.

1. 2 권리분석

1.2. 1 등기부 현황 (토지/건물)

* 말소기준권리: 토지 등기부 을10 (2021-11-04, 화산농업협동조합 근저당), 건물 등기부 을6 (2021-11-04, 화산농업협동조합 근저당) 입니다.

* 소유권 이전: 토지 등기부 갑2(2011-02-14, 정태순), 갑3(2017-08-02, 현재혁-증여) 확인됩니다. 건물 등기부 갑1(2017-07-04, 현재혁) 소유권 보존 확인됩니다.

* 기타 권리: 이후 여러 건의 가압류(경북, 농업협동조합중앙회, 화산농업협동조합) 및 임의경매 개시결정(화산농업협동조합)이 등기되어 있습니다.

* 총 등기부채권액: 435,120,000원 입니다.

1.2. 2 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인으로 인해 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 3 인수되는 권리

* 본 경매물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1. 3 상권분석

* 본 물건은 영천시 화산면의 농경지대 내에 위치하여 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변은 농경지와 농가주택, 임야 등이 주를 이루고 있어, 상업적 활동보다는 농업 관련 시설 또는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 시설 운영에 적합한 환경입니다.

* 주변에 대규모 유통 시설이나 상업 지구는 파악되지 않았습니다.

1. 4 생활정보

* 인근 편의시설: 소재지가 농경지대이므로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 소재지 또는 영천 시내의 이용이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량이나 농기계 이용이 주된 이동 수단이 될 것으로 보입니다.

1. 5 잠재적 리스크

1.5. 1 법적/행정적 리스크

* 중복병합사건: 동일 부동산에 대한 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 14번 토지(물건에 포함될 가능성 높음)는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 취득 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 본건 토지 중 일부(기호3, 8)에 연고자 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 기호10번 토지는 지적도상 맹지이므로, 해당 토지 이용 시 도로 확보 방안 마련이 필요합니다.

1.5. 2 물건 자체 리스크

* 제시외 건물 및 내부구조물: 제시외 건물(창고 등) 및 이동이 용이하지 않은 내부구조물 등이 평가에 포함되어 있습니다. 이는 명도 및 철거 시 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지의 공부상 지목(과수원)과 현황(건물 부지, 전)이 상이하여, 토지 이용 및 재산권 행사 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 화산면의 농경지대에 위치한 창고시설 및 토지입니다. 감정가는 2억 7천만원대이며, 총 토지면적 1381.00㎡에 건물 면적 198.00㎡ 및 상당한 면적의 제시외 건물이 포함되어 있어 실질적인 활용 가치가 있을 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지 존재, 토지 이용 제한 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출로 인한 매수 보증금 미반환 위험에 대한 철저한 사전 준비가 필수적입니다.

1. 7 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 창고시설, 제시외 건물 포함으로 인한 향후 활용 가능성 증대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수 부담이 없는 물건.

* 지역 내 창고 시설 또는 농업 관련 시설로서의 잠재적 가치 보유.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 수익 창출 가능.

1. 8 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 276,001,800원을 기준으로, 현지 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본 물건이 가진 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재로서는 명확한 유사 낙찰 사례나 구체적인 시세 자료가 부족하여 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 검토되지만, 본 물건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능성 확인 및 비용, 분묘 처리 비용 등 추가적인 제반 비용을 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 고려하지 않습니다.

* 주변에 혐오시설은 파악되지 않았으나, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.