나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12317 [2] 경상남도 김해시 진영읍 신용리 123 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 신용리 소재 <진영TG> 북서측 인근에 위치하며, 부근은 과수원, 농경지, 자연림, 농가주택 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)~5) 완경사지 내 부정형 토지로서, 과수원으로 이용 중이며 기호 3) 토지는 일부 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1),2) 맹지임. 기호 3) 북동측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재하며, 본건이 일부 도로임. 기호 4) 남서측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재함. 기호 5) 북측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~5) 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-04-07)(진영 신용지구), 성장관리계획구역(2023-04-13)(진영 신용구역 주거형) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 중점경관관리구역(2018-11-01).

제시목록 외의 물건

본건 기호 1)~5) 지상에 소유자 미상의 제시외수목(감나무 등)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

제시외 수목(감나무 등 2주)포함. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경상남도 김해시 진영읍 신용리 123에 소재하는 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

1.1. 물건개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12317 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 면적및감정가

감정가: 11,376,000원

토지면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

토지지분: 68㎡ (약 20.57평)

1.3. 매각대상및경매종류

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

1.4. 채권자정보

채권자: 남OOOOOOOO

1.5. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 신용리 소재 <진영TG> 북서측 인근에 위치하며, 부근은 과수원, 농경지, 자연림, 농가주택 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

2.3. 토지형상및이용상태

기호 1)~5) 토지는 완경사지 내 부정형 토지로서, 과수원으로 이용 중이며, 기호 3) 토지는 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

2.4. 도로및접근성

기호 1),2) 토지는 맹지입니다.

기호 3) 토지는 북동측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재하며, 본건이 일부 도로로 이용 중입니다.

기호 4) 토지는 남서측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재합니다.

기호 5) 토지는 북측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재합니다.

2.5. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-04-07)(진영 신용지구), 성장관리계획구역(2023-04-13)(진영 신용구역 주거형)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로소멸되지않는권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 관련 세부 내용은 기재되지 않았습니다.

3.2. 말소기준권리

을1) 근저당권 (2024-08-06, 남부산농업협동조합, 금276,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는권리및금액

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. (단, 위 3.1.의 내용 확인 필요)

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 건에는 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 등기부채권총액

등기부상 채권 총액은 430,126,423원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 김해시 진영읍 신용리는 농경지, 과수원, 자연림, 농가주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적수요

본 건 토지는 현재 과수원으로 이용되고 있어, 농업적 목적의 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 인근 지역의 개발 가능성에 따라 토지로서의 잠재적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변생활편의시설

본건 인근은 농촌 지역으로, 중심 상업 지구와는 거리가 있어 대형 편의 시설 접근은 제한적일 수 있습니다. 다만, 차량 이용 시 진영읍 중심지 또는 인근 도시의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경특성

주변이 과수원, 농경지, 자연림 등으로 둘러싸여 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 농가 주택들이 산재해 있어 전원생활 또는 농업을 위한 주거 환경에 적합합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공유지분매각관련

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 소유권 행사, 이용, 관리 등에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 관련 자격 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용규제

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 제시외물건

감정평가서 요약에 따르면, 제시외 수목(감나무 등 2주)이 포함되어 매각됩니다. 이는 별도의 관리 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 도로접근성문제

기호 1), 2) 토지는 맹지일 가능성이 있어, 도로 접근에 문제가 있을 수 있습니다. 또한, 일부 토지가 현황 도로로 이용 중이거나 폭 2m 내외의 농로에 접해 있어, 접근성이 제한적일 수 있습니다.

6.6. 혐오시설가능성

본 건 토지는 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 배출시설설치제한지역에 포함되어 있어, 주변에 축사 또는 기타 오염 시설이 존재하거나 설치될 가능성이 있어 이에 대한 고려가 필요합니다.

7. 투자포인트

* 지리적 이점: 김해시 진영읍은 교통망이 잘 구축되어 있어 접근성이 뛰어나며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농업적 가치: 현재 과수원으로 이용되고 있는 토지로서, 농업 생산 활동에 활용될 수 있는 가치를 지닙니다.

* 잠재적 개발 가능성: 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 계획에 따른 개발 또는 활용 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

8. 종합의견

본건은 경상남도 김해시 진영읍 신용리에 위치한 농지 일부 지분 경매 물건입니다. 농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 하지만 토지 공유 지분 매각이라는 점, 농지 취득 자격 증명 필수, 복잡한 토지 이용 규제, 맹지 가능성 및 주변 환경으로 인한 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 토지 전체 면적 대비 지분 면적의 가치를 반영하고 있으나, 실제 경매에서의 낙찰가는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가 11,376,000원은 토지 전체 400.00㎡에 대한 가치이며, 본 건은 그중 68㎡의 지분 매각입니다. 이에 따라 지분만의 감정가는 약 1,933,920원 (11,376,000원 * 68㎡ / 400㎡)으로 산정될 수 있습니다.

본 건의 경우, 농지취득자격증명 필요, 공유지분매각 등의 리스크 요인을 감안하여, 지분 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으나, 초기 입찰가는 지분 감정가인 약 1,933,920원에서 시작하여, 관련 리스크 요인들을 충분히 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 토지 거래 사례 분석 및 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.