나이스옥션 법원경매 대전 2024타경8010 [1] 대전광역시 동구 가양동 153-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "동대전중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 입구까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 다소 완만한 자루형의 토지로서 다세대주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(중로3-9)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (상대정화구역(반드시별도확인요함 동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함 동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재로부터200m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(우암사적))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬래브)지붕 2층 단독주택, 제2종근린생활시설 A동으로
(사용승인일:2007.01.16)
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 칠 마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 샷시 창호임.

-철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬래브)지붕 2층 단독주택 B동으로
(사용승인일:2007.01.16)
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 칠 마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

-A동
1층: 다가구주택(2가구),
2층: 다가구주택 (2가구),
지1층 : 사무소,

-B동
1층: 다가구주택(2가구),
2층: 다가구주택 (2가구),
지1층 : 다가구주택(3가구)임.

설비내역

각 층별 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

등기사항전부증명서에는 등재되지 아니하였으나 2022년 5월 31일 기준 건축물대장에 증축으로 기재된 지상1층 경량철골구조 창고(9.1㎡)가 소재함.

공부와의 차이

- 본건 건물은 등기사항전부증명서에 A동과 B동으로 구분하여 등재되어 있지만, 건축물대장상 2022.05.31. 건축과-16728호(2022.05.31.)로 주2(B동)를 폐쇄한 후 주1(A동)에 합산하여 등재되었기에 경매 진행 시 확인이 필요함.

- 등기사항전부증명서상 등재되지 않았으나 건축물대장상 2022년 5월 31일 기준으로 증축으로 기재된 1층 소재 경량철골구조 창고(9.1㎡)는 제시 외 물건으로 평가하였으니 경매 진행 시 확인이 요함.

- 등기상 지하1층은 현황 1층으로, 지상1층은 2층으로, 지상2층은 3층으로 이용중인바 경매 진행 시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-본건 내부구조는 이해관계인의 폐문 부재로 건축물대장상 건축물개황도 및 현지조사한 사정에 의거 도시하였는 바 실제상황과 상이할 수 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건 건물은 등기사항전부증명서에 A동과 B동으로 구분하여 등재되어 있지만, 건축물대장상 2022.05.31. 건축과-16728호(2022.05.31.)로 주2(B동)를 폐쇄한 후 주1(A동)에 합산하여 등재되었기에 경매 진행 시 확인필요
- 채권자에게 등기부의 일치 보정을 명하였으나 첨부된 2024.09.09.자 의견서와 같은 이유로 보정불가상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경8010 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 153-7

* 용도: 다가구주택, 제2종근린생활시설

* 감정가: 1,469,891,040원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 둔산신용협동조합 (추정)

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 489.60㎡ (약 148.1평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 632.26㎡ (약 191.3평)

* 건물 제시외면적: 9.10㎡ (약 2.8평) (경량철골구조 창고)

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬래브)지붕

* 사용승인일: 2007.01.16

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "동대전중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 입구까지 차량의 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 토지 및 건물 이용상태

* 토지: 인접도로 대비 다소 완만한 자루형의 토지로서 다세대주택 및 사무소 건부지로 이용 중입니다.

* 건물:

* A동: 1층 (다가구주택 2가구), 2층 (다가구주택 2가구), 지하 1층 (사무소)

* B동: 1층 (다가구주택 2가구), 2층 (다가구주택 2가구), 지하 1층 (다가구주택 3가구)

* 용도: 단독주택, 제2종근린생활시설, 창고시설로 복합 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대정화구역, 절대정화구역)

* 역사문화환경보존지역 (문화재로부터 200m 내)

* 중점경관관리구역 (계족산, 식장산, 가양비래공원 / 우암사적)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부채권 총액: 364,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 669,178,670원

* 현재 등기사항전부증명서에는 다수의 압류 및 가압류, 근저당권 등이 등재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

* 2019년 1월 3일 접수된 둔산신용협동조합의 근저당권 (을5, 을7) 입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 확인되지 않았습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

* 총 80,000,000원

* (A303) 김 : 30,000,000원

* (B102) 김 : 10,000,000원

* (B103) 박 : 7,000,000원

* (B303) 박 : 33,000,000원

3.5. 임차인 현황

* (A101) 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-26, 대항력 없음.

* (A201) 이 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-02-08, 배당신고 2024-09-19, 대항력 없음.

* (A203) 임 : 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-02-10, 확정 2021-02-10, 배당신고 2024-09-26, 대항력 없음.

* (A301) 김 : 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-08, 배당신고 2024-08-20, 대항력 없음.

* (A303) 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-12-28, 확정 2023-11-22, 배당신고 2024-09-30, 대항력 있음. (인수 대상)

* (B101) 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-18, 대항력 없음.

* (B102) 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-10-31, 확정 2024-08-08, 배당신고 2024-08-20, 대항력 있음. (인수 대상)

* (B102) 심 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-10-31, 대항력 있음. (보증금 0원이나 대항력 있음으로 주의 요함)

* (B103) 박 : 보증금 7,000,000원, 차임 0원, 전입 2009-05-20, 확정 2010-12-22, 배당신고 2024-10-08, 대항력 있음. (인수 대상)

* (B201) 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-22, 확정 2020-12-24, 배당신고 2024-09-04, 대항력 없음.

* (B201) 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-03-14, 대항력 없음.

* (B203) 김 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-15, 확정 2024-07-29, 배당신고 2024-08-07, 대항력 없음.

* (B301) 윤 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-06, 확정 2024-08-07, 배당신고 2024-08-09, 대항력 없음.

* (B303) 박 : 보증금 33,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-06-05, 확정 2018-06-04, 배당신고 2024-08-28, 대항력 있음. (인수 대상)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 환경

* 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* "동대전중학교" 등 교육 시설이 인접하여 관련 유동인구도 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* "동대전중학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경은 양호하게 유지될 것으로 보입니다.

5.2. 생활편의시설

* 인근의 근린생활시설 및 시내버스 정류장을 통해 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 총 4명의 임차인(김 (A303), 김 (B102), 박 (B103), 박 (B303))이 대항력이 있으며, 이들의 총 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 심 (B102)는 보증금이 0원임에도 대항력이 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 등기부와 건축물대장 불일치

* 건물은 등기사항전부증명서상 A동과 B동으로 구분 등재되어 있으나, 건축물대장상에는 2022년 5월 31일 자로 B동이 폐쇄되고 A동에 합산되어 등재되었습니다. 이는 건물 표시에 대한 중대한 불일치로, 법적 효력 및 재산권 행사에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 등기부 일치 보정 불가 상태

* 채권자가 등기부와 건축물대장의 불일치에 대한 보정을 시도했으나, 불가한 상태로 확인되었습니다. 이는 물건의 명확성 및 권리관계의 투명성에 대한 심각한 의문을 제기합니다.

6.4. 내부 구조 확인의 어려움

* 이해관계인의 폐문 부재로 인해 내부 구조는 건축물대장상 개황도 및 현지 조사에 의거하여 파악되었으며, 실제 상황과 다를 수 있어 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 등기상 지하1층은 현황 1층으로, 지상1층은 2층으로, 지상2층은 3층으로 이용 중인 것으로 파악되었으며, 이 또한 실제 확인이 필요합니다.

6.5. 제시외 건물 존재

* 건물 외 별도로 약 9.10㎡(약 2.8평)의 경량철골구조 창고가 제시외 물건으로 존재합니다. 이는 매각 시 포함될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.6. 혐오시설 유무

* 주변 조사를 통해 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 재확인이 권장됩니다.

6.7. 건축물대장상 층수 이용 현황 불일치

* 등기상 지하1층이 현황 1층으로, 지상1층이 2층으로, 지상2층이 3층으로 이용 중이라는 점은 실제 건축물 이용 현황과 다를 수 있어, 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, "동대전중학교" 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하여 잠재적 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

그러나, 가장 큰 문제는 건물 등기부등본과 건축물대장 간의 표시에 대한 중대한 불일치와 이로 인한 보정 불가 상태입니다. 이는 낙찰 후 건물 관리에 있어 법적, 행정적 복잡성을 초래할 수 있는 심각한 리스크입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 약 8천만원의 보증금을 인수해야 합니다. 내부 구조 파악의 어려움 및 층수 이용 현황 불일치 등도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교육 시설(동대전중학교) 인접으로 인한 안정적인 수요 예상.

* 제2종일반주거지역으로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

* 다가구 및 근린생활시설 혼합 용도로 다양한 수익 창출 및 활용 방안 모색 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 전체 자산 확보 용이.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 80,000,000원

* 예상 입찰가는 감정평가액 1,469,891,040원에서 인수해야 할 임차인 보증금 80,000,000원을 제외하고, 상기 기술된 심각한 권리 분석상의 문제점(등기부-건축물대장 불일치, 보정 불가 상태, 대항력 있는 임차인, 현황 파악의 어려움 등)을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 물건의 경우, 건물 표시에 대한 불일치 및 보정 불가 상태는 매우 중대한 리스크이므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세한 실사, 관련 서류(건축물대장, 등기부등본, 임대차 계약서 등)에 대한 면밀한 검토, 법률 전문가와의 상담을 통해 권리관계 및 인수/소멸 권리를 명확히 파악한 후, 시장 상황과 비교하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.