나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3053 [2] 충청북도 청주시 상당구 문의면 남계리 OOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2) 토지는 충청북도 청주시 상당구 문의면 남계리 소재 ""남계2 삼거리"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.
기호(3) 토지는 충청북도 보은군 내북면 봉황리 소재 ""봉황교"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(2) : 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
기호(3) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(2) : 부정형 완경사지로 자연림 상태입니다.
기호(3) : 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호(2) : 지적상 맹지로 인접필지를 통하여 도보로 접근이 가능합니다.
기호(3) : 본건 남동측으로 노폭 약 4M 미만의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 보전관리지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(젖소(허가대상),닭,오리,메추리,돼지,개 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2015-08-13)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

가) 기호(2) 토지상에 활잡목 등이 소재하나 유사 토지의 거래시 일괄거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 산입하여 평가하였으며, 지상에 분묘 2기가 소재하는 것을 목측으로 확인하였으나 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 평가 하였습니다.
나) 기호(3) 부동산에 후첨""지적 및 건물개황도, 사진""과 같이 제시외물건들이 소재하여 구조, 규모, 사용용재, 시공정도 등을 고려하여 원가방식으로 감정평가하되 면적은 개략적인 실측에 의거 평가하였으며, 관찰감가를 적용하였으니 소유권 기타 권리관계는 확인을 요합니다.
다) 기호(3) 토지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시외수목(블루베리, 주목, 소나무 등)이 소재하여 평가목적 등을 고려하여 일괄 평가하였습니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 경량철골구조 패널지붕 2층건으로, (사용승인일:2016.03.31.)
외벽 : 치장벽돌붙임마감 및 스타코마감 등
내벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임마감 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

기호(4) : 단독주택으로 이용중 입니다.

설비내역

기호(4) : 난방설비, 기본 위생 및 급배수설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""사진 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1-가)는 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 ""청주고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 시내 상업지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1-가): 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

3. 건물의 구조

건물의 구조

기호(1-가): 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 22층 건물 내의 제6층 제609호로서,
(사용승인일: 2017.01.26.)
외벽 : 석재타일붙임마감, 강화유리붙임마감 등
내벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임마감 등
창호 : 강화유리붙임, 샤시창호 등 입니다.

이용상태

기호(1-가): 아파트(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가): 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 주차장시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-가): 평탄화된 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-가): 본건 북측으로 왕복6차선 포장도로 및 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

853-5번지 : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(건축한계선3M(도로폭 15m이상 주된 도로변에 한함)), 상업용지(상업용지(E1), 건폐율 80%이하, 용적률 1000%이하, 높이 최저2층이상, 건축한계선 대로경계로부터 3M), 지구단위계획구역(복대가경사창지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

토지 지상 소재 분묘 수기 소재(분묘기지권 성립여지 있음).
송전탑 1기 소재함. 지적상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경3053 (2)

물건종류: 임야

소재지: 충청북도 청주시 상당구 문의면 남계리 산91-5

감정가: 78,390,000원

토지면적: 3015.00㎡ (약 912.19평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 증평농업협동조합 (등기부채권 총액 56,313,072원)

2. 입지조건

2.1. 기호(2) 토지 (청주시 상당구 문의면 남계리)

위치: ""남계2 삼거리"" 남서측 근거리

주위환경: 임야, 농경지, 단독주택 혼재 (보통 수준)

교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 및 간선도로 소재 (보통 수준)

형태: 부정형 완경사지, 자연림 상태

도로: 지적상 맹지, 인접 필지 통과 가능

토지이용계획: 보전관리지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지

2.2. 기호(3) 토지 (보은군 내북면 봉황리 - *확인 필요*)

감정평가서에 언급된 기호(3) 토지는 충청북도 보은군 내북면 봉황리 소재로 기재되어 있어, 본 경매물건의 주소지(청주시 상당구 문의면)와 상이합니다. 이 부분은 정확한 물건 현황 파악을 위해 반드시 확인이 필요합니다.

위치: ""봉황교"" 북동측 근거리 (보은군 내북면 봉황리)

주위환경: 임야, 농경지, 단독주택 혼재 (보통 수준)

교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 및 간선도로 소재 (보통 수준)

형태: 사다리형 평지, 주거용 건부지로 이용 중

도로: 남동측으로 노폭 약 4M 미만 포장도로 소재

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

본 물건의 말소기준권리는 2025년 6월 30일 접수된 증평농업협동조합의 강제경매개시결정(갑14)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위번호 1번 지상권설정등기(1988.05.20) 한국전력공사. 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소되는 권리

근저당권(을11), 가압류(갑13), 압류(갑15) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 법적 절차에 따라 말소될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 교통

본 물건이 소재한 청주시 상당구 문의면 남계리 지역은 주로 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 자연 환경이 비교적 잘 보전된 편입니다. 대청댐과 청남대가 인근에 위치하고 있어 관광 및 휴양지의 특성을 가지고 있습니다. 차량 접근은 가능하며 대중교통은 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

4.2. 지역 특성

문의면 지역은 전반적으로 한적한 농촌 및 산림 지역의 특성을 지니고 있으며, 일부 지역은 문화재 단지나 관광 시설과 연계되어 있습니다. 도시 지역의 상업 시설이나 편의 시설과는 거리가 있어, 전원생활 또는 특정 목적(예: 임업, 장묘)을 위한 토지 이용에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

해당 토지는 지적상 맹지이며 자연림 상태의 임야임을 고려할 때, 주거 생활을 위한 편의시설과는 거리가 있습니다. 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다. 대청댐, 문의문화재단지 등 관광지가 인근에 위치하고 있으나, 일상생활 편의를 위한 마트, 병원, 학교 등은 상당 거리에 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 이용 제한 사항

맹지: 토지가 지적상 맹지이므로, 토지 사용 및 개발을 위해서는 인접 필지와의 토지 사용 승낙 또는 별도의 진입로 확보가 필수적입니다.

분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 토지 사용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

송전탑: 토지 지상에 송전탑 1기가 소재하여 경관 저해 및 잠재적인 전자파 등의 문제가 있을 수 있습니다.

선순위 지상권: 한국전력공사의 지상권이 매수인에게 인수되므로, 관련 권리관계 및 이용 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있습니다.

6.2. 물건 관련 특이사항

제시외 물건: 토지상에 활잡목, 분묘 2기, 제시외 수목(블루베리, 주목, 소나무 등)이 소재하여 처리 및 활용 방안 고려가 필요합니다.

6.3. 정보 불일치 및 혼란 가능성

감정평가서에 기재된 기호(3) 토지의 소재지가 '보은군 내북면 봉황리'로 되어 있어, 본 경매물건의 주소지(청주시 상당구 문의면)와 상이합니다. 이는 물건의 정확한 범위나 포함 여부에 대한 혼란을 야기할 수 있으며, 면밀한 확인이 필요합니다.

또한, 구분건물(아파트)에 대한 설명이 '청주시 흥덕구 복대동' 소재로 되어 있어, 본 임야 물건과는 무관한 정보로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 문의면에 위치한 임야로서, 현재 감정가는 78,390,000원입니다. 토지는 지적상 맹지이며, 분묘기지권 성립 가능성, 송전탑 소재, 선순위 지상권 인수 등 다수의 제약 조건을 내포하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 보전관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따릅니다. 감정평가서 상 일부 내용(기호(3) 토지 소재지, 구분건물 설명)이 본 물건의 주소 및 용도와 불일치하는 점은 추가적인 조사를 통해 명확히 해야 할 중요한 사안입니다. 이러한 제반 사항을 고려할 때, 본 물건은 일반적인 투자 목적보다는 특정 개발 목적이나 전문적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 가치를 판단할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 임야 물건의 경우, 맹지, 분묘, 송전탑, 선순위 지상권 인수 등의 제약 사항과 지역 특성을 고려할 때, 직접적인 시세 차익을 노리는 투자보다는 다음과 같은 측면에서 접근을 고려할 수 있습니다.

* 인접 토지 소유주와의 통합 개발 가능성: 맹지 해소 및 개발 시 시너지를 낼 수 있는 주변 토지와의 연계 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 특정 목적 활용: 자연림 상태 및 임야 특성을 활용한 임업 활동, 혹은 분묘 처리를 통한 토지 이용 방안 등을 고려할 수 있습니다.

* 선순위 지상권(한국전력공사)의 가치 및 활용도 파악: 인수되는 지상권이 현재 어떻게 활용되고 있으며, 향후 매수인의 토지 이용 계획과 충돌 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 가격 산정 고려 사항

본 물건의 감정가는 78,390,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 한국전력공사 지상권과 같은 인수되는 권리가 존재합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인수되는 지상권의 구체적인 내용 확인, 토지 지상 분묘의 처리 방안 및 예상 비용 산출, 맹지 해소를 위한 인접 토지 소유주와의 협의 가능성 및 예상 비용 산출 등이 선행되어야 합니다.

다수의 리스크 요소를 내포하고 있으므로, 입찰 참여 시에는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 잠재적 가치를 높게 평가하는 참여자가 있을 경우 가격 변동성이 있을 수 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.