나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51061 [5] 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 105동 4층 407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 소재 ""척북마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지 및 중소규모의 공장 등이 혼재하는 바 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 차량으로 10분 내외의 거리에 경부고속도로와 중부고속도로에 접근 가능하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

1-가 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상12층 건물 내 제102동 제608호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

2-나 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상12층 건물 내 제102동 제1107호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

3-다 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상12층 건물 내 제102동 제1309호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

4-라 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제113호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

5-마 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제407호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

6-바 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제1007호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

7-사 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제106동 제504호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

8-아 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제106동 제902호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

1-가 ~ 3-다 : 현황 아파트(방3개, 화장실1개, 주방 및 거실1개, 복도식, 남향 등)로 이용중임.

4-라 ~ 8-아 : 현황 아파트(방1개, 화장실1개, 주방 및 거실1개, 복도식, 서향 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등의 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사인 4필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건이 속한 단지의 출입구의 서측과 북측으로 노폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 현장조사시 임차인이 거주중인 것으로 확인되었으나, 자세한 임대사항은 경매진행 시 재확인 바람.

기타참고사항 : 본건 건물은 사용승인을 득하지 못한 상태로 임시사용승인을 득하여 사용중에 있는 건물로 확인된 바, 경매진행 시 재확인 바람.

물건 비고

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있음. 집합건축물대장에 미등재 상태로, 임시사용승인을 받은 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원 2025타경51061 (5) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 105동 4층 407호

* 용도: 아파트

* 감정가: 23,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

* 건물 면적 (전용면적): 36.62㎡ (약 11.08평)

* 아파트 단지 전체의 총 전용면적은 43,397.36㎡, 총 면적은 54,543.88㎡입니다. 본 건의 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 특이사항

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 임시사용승인을 받은 것으로 조사되었습니다.

* 집합건축물대장에 미등재 상태입니다.

* 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 소재 “척북마을회관” 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위로는 전, 답 등의 농경지와 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 차량으로 약 10분 거리에 경부고속도로와 중부고속도로 접근이 가능하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 9일 접수된 조순자씨의 강제경매개시결정 (채권액 63,337,405원)입니다. 이 권리를 기준으로 선순위 권리는 모두 말소되며, 후순위 권리 또한 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전 (매매): 2013년 10월 7일, 신혜미

* 강제경매 (말소기준권리): 2025년 4월 9일, 조순자 (채권액 63,337,405원)

* 가처분: 2025년 4월 15일, 주식회사 삼포건설

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (본명: 이광원)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상세 임대 사항은 경매 진행 시 재확인 필요. 본 건은 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 기타 정보 부족으로 재확인 권고.

3.4. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건은 농경지 및 중소규모 공장이 혼재하는 지역에 위치하여, 일반적인 도심지 아파트 상권과는 차이가 있습니다.

* 상업 및 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 주변 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 삼포아파트

* 건축년도: 2000년

* 총 동수: 6동

* 총 세대수: 916세대

* 최고층: 13층, 최저층: 1층

* 주차: 총 920대 가능 (지상 3대, 지하 28대)

5.2. 본건 이용 상태

* 본 건 (105동 407호)은 현재 방 1개, 화장실 1개, 주방 및 거실 1개로 이용 중이며, 서향입니다.

5.3. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브 지붕

* 외벽/내벽/바닥/창호: 몰탈 위 페인팅, 벽지/타일, 장판/타일, 섀시 창호 등 마감

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 옥내 소화전 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축법상 미사용승인 및 미등재

* 본 건은 건축법상 정식 사용승인을 받지 못했으며, 임시사용승인을 받은 상태로 조사되었습니다.

* 이로 인해 집합건축물대장에 미등재되어 있으며, 향후 건물 관리 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 특히, 임대업자 등록이 불가능할 수 있다는 점은 투자 시 주요 고려 사항입니다.

6.2. 불확실한 임대 조건

* 현장 조사 시 임차인이 거주 중인 것으로 확인되었으나, 보증금 및 차임 등 상세 임대 계약 조건은 경매 진행 시 재확인이 필수적입니다. (단, 현재 명시된 임차인 이 은 대항력이 없습니다.)

6.3. 주변 시설

* 주변 지역은 농경지, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다. 특정 혐오 시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았으나, 공업 시설이 인접할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구에 위치한 아파트로, 감정가가 2,300만원으로 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 단지 내 편의시설 및 주차 공간도 적정 수준입니다.

가장 큰 문제는 건축법상 사용승인을 받지 않아 집합건축물대장에 미등재된 상태라는 점입니다. 이는 향후 건물 활용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 야기할 수 있으며, 임대 사업자 등록이 불가할 수 있다는 점도 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크입니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 세부 조건 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 시장 가격 대비 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소형 부동산 투자처로 고려 가능합니다.

* 미등재 이슈 해결 시 가치 상승: 만약 향후 건물 관련 법규 문제가 해결된다면, 현재보다 가치가 상승할 가능성이 있습니다. (이는 불확실성이 매우 높습니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 2026년 5월, 동일 단지 105동 5층 및 6층 (전용면적 36.62㎡) 물건이 각각 22,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 104동 (전용면적 59.86㎡) 물건은 2026년 6월 48,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

9.2. 제언

본건의 감정가는 23,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 22,000,000원 수준입니다.

건축법상 사용승인 미비 및 미등재라는 치명적인 하자를 고려할 때, 현재 감정가 수준보다는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 향후 발생할 수 있는 법규 문제 해결 비용 및 시간 등을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 22,000,000원

이 범위 내에서 입찰가를 결정하되, 본 물건의 특수성을 충분히 인지하고 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.