나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51061 [4] 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 105동 1층 113호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 소재 ""척북마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지 및 중소규모의 공장 등이 혼재하는 바 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 차량으로 10분 내외의 거리에 경부고속도로와 중부고속도로에 접근 가능하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

1-가 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상12층 건물 내 제102동 제608호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

2-나 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상12층 건물 내 제102동 제1107호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

3-다 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상12층 건물 내 제102동 제1309호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

4-라 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제113호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

5-마 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제407호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

6-바 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제1007호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

7-사 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제106동 제504호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

8-아 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제106동 제902호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

1-가 ~ 3-다 : 현황 아파트(방3개, 화장실1개, 주방 및 거실1개, 복도식, 남향 등)로 이용중임.

4-라 ~ 8-아 : 현황 아파트(방1개, 화장실1개, 주방 및 거실1개, 복도식, 서향 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등의 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사인 4필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건이 속한 단지의 출입구의 서측과 북측으로 노폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 현장조사시 임차인이 거주중인 것으로 확인되었으나, 자세한 임대사항은 경매진행 시 재확인 바람.

기타참고사항 : 본건 건물은 사용승인을 득하지 못한 상태로 임시사용승인을 득하여 사용중에 있는 건물로 확인된 바, 경매진행 시 재확인 바람.

물건 비고

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있음. 집합건축물대장에 미등재 상태로, 임시사용승인을 받은 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.사건 번호

청주지방법원 2025타경51061 (4)

1.1. 2.소재지

충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 105동 1층 113호

1.1. 3.용도

아파트

1.1. 4.감정가

22,000,000원

1.1. 5.면적 (토지/건물)

토지 면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

토지 지분: 29.49㎡ (약 8.92평)

건물 면적: 36.62㎡ (약 11.08평)

건물 지분: 36.62㎡ (약 11.08평)

1.1. 6.매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 7.경매 구분

부동산 강제 경매

1.1. 8.채권자

조OO

1.1. 9.집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권이전 및 강제경매 개시결정 등기(말소기준권리)가 확인됩니다. 2025년 4월 9일 자 조순자 채권자의 강제경매 개시결정 등기(63,337,405원)가 말소기준권리입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

1.2. 1.건축물 구조 (대상 호수)

본건은 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상 10층 건물 내 제105동 제113호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 창호는 섀시창호 등으로 이루어져 있습니다.

1.2. 2.건물 이용 상태 (대상 호수)

현황 아파트(방 1개, 화장실 1개, 주방 및 거실 1개, 복도식, 서향 등)로 이용 중입니다.

1.2. 3.건물 설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등의 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 4.토지 형상 및 이용 상태

완경사인 4필 일단의 부정형 토지로서, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.2. 5.인접 도로 상태

본건이 속한 단지의 출입구 서측과 북측으로 노폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 6.토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역입니다.

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 소재 "척북마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지 및 중소규모의 공장 등이 혼재하는 바 주위 환경은 보통 시 됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 차량으로 10분 내외 거리에 경부고속도로와 중부고속도로 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 시 됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 내역

3.1. 1.말소 기준 권리

2025년 4월 9일 자 조순자 채권자의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.1. 2.인수되는 권리

본 물건은 경매를 통해 매각되므로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않는 한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 고지는 없습니다.

3.1. 3.임차인 현황

현장 조사 시 임차인이 거주 중인 것으로 확인되었으나, 자세한 임대사항은 경매 진행 시 재확인 바람. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있습니다. 집합건축물대장에 미등재 상태이며, 임시 사용승인을 받은 것으로 조사되었습니다. 2026년 3월 25일 자 물건 명세서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있다는 점이 재차 강조되었습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 아파트 단지 정보

단지명: 삼포그린힐아파트 (또는 삼포아파트)

주소: 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7

동수: 6개 동

세대수: 916세대

사용승인일: 2000년 1월 1일 (본건 건물은 2000년 이후 준공되었으나, 법적 사용승인은 득하지 못한 상태입니다.)

최고층: 13층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

4.2. 주변 생활 편의시설

본건 인근에 농경지와 중소규모 공장이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 10분 거리에 고속도로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 미사용승인 건물 관련

본건 건물은 건축법상 정식 사용승인을 받지 못한 상태로 임시 사용승인을 받아 사용 중인 건물입니다. 이는 건물 등기 및 거래, 건축물대장 등재 등에서 법적 제약을 초래할 수 있습니다.

5.2. 집합건축물대장 미등재 관련

건물이 집합건축물대장에 미등재된 상태로, 향후 법적 소유권 행사 및 재산권 관리에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

5.3. 임대업자 등록 제한 가능성

법적 사용승인 미필 및 집합건축물대장 미등재 상태로 인해, 임대업자 등록이 불가능하거나 제한될 수 있습니다. 이는 임대 수익 확보에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5.4. 기타 관련 사항

과거 유사 사건(2021타경5310)에서 본건과 동일한 아파트 단지의 유사 면적(11.08평) 물건이 감정가 4,600만원에서 26%까지 유찰된 사례가 있습니다. 또한, 삼포그린힐아파트 단지는 26년간 정식 준공되지 못한 '임시 사용 승인' 상태로 법적 분쟁과 주민 간 갈등이 지속되고 있는 것으로 조사되었습니다.

6. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 남이면에 위치한 삼포그린힐아파트 105동 1층 113호로, 법적 사용승인을 받지 못하고 임시 사용승인 상태로 집합건축물대장에도 미등재된 중대한 법적 하자(리스크)를 안고 있습니다. 이로 인해 임대업자 등록 제한 가능성이 있으며, 향후 재산권 행사에 불확실성이 존재합니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 최근 유사 면적 아파트 매매가가 2,200만원으로 형성되어 있고 감정가 역시 2,200만원으로 평가되었으나, 법적 하자를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 낮은 감정가와 최근 시세가 부합한다는 점입니다. 그러나 법적 사용승인 미필 및 집합건축물대장 미등재라는 매우 중대한 리스크를 고려할 때, 이를 극복하고 법적인 문제를 해결할 수 있는 능력이나 계획이 있는 투자자에게는 낮은 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면 동일 면적(36.62㎡)의 105동 5층 및 6층 물건이 2026년 5월 2,200만원에 거래되었습니다. 감정가 역시 2,200만원으로 책정되었습니다. 그러나 본건은 1층이라는 점과 더불어 건축법상 사용승인을 받지 못하고 집합건축물대장에 미등재된 중대한 법적 하자가 존재합니다. 이러한 리스크를 고려하여, 법적 문제를 해결하기 위한 추가 비용 및 시간, 불확실성을 감안하면 현재 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 18,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.