나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51061 [7] 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 106동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 소재 ""척북마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지 및 중소규모의 공장 등이 혼재하는 바 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 차량으로 10분 내외의 거리에 경부고속도로와 중부고속도로에 접근 가능하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

1-가 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상12층 건물 내 제102동 제608호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

2-나 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상12층 건물 내 제102동 제1107호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

3-다 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상12층 건물 내 제102동 제1309호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

4-라 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제113호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

5-마 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제407호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

6-바 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제1007호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

7-사 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제106동 제504호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

8-아 : 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제106동 제902호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

1-가 ~ 3-다 : 현황 아파트(방3개, 화장실1개, 주방 및 거실1개, 복도식, 남향 등)로 이용중임.

4-라 ~ 8-아 : 현황 아파트(방1개, 화장실1개, 주방 및 거실1개, 복도식, 서향 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등의 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사인 4필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건이 속한 단지의 출입구의 서측과 북측으로 노폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 현장조사시 임차인이 거주중인 것으로 확인되었으나, 자세한 임대사항은 경매진행 시 재확인 바람.

기타참고사항 : 본건 건물은 사용승인을 득하지 못한 상태로 임시사용승인을 득하여 사용중에 있는 건물로 확인된 바, 경매진행 시 재확인 바람.

물건 비고

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있음. 집합건축물대장에 미등재 상태로, 임시사용승인을 받은 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7에 소재한 삼포그린힐아파트 106동 5층 504호입니다.

사건번호는 청주지방법원 2025타경51061 (7)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

용도는 아파트이며, 감정평가액은 23,000,000원 (2,300만원)입니다.

토지 면적은 29.49㎡ (약 8.92평)이며, 건물 면적은 36.62㎡ (약 11.08평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 조OO입니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 소재 "척북마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지 및 중소규모의 공장 등이 혼재하는 바 주위 환경은 보통시됩니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 차량으로 10분 내외의 거리에 경부고속도로와 중부고속도로 접근이 가능하여 교통상황은 보통시됩니다.

주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 관련 정보는 사전 조사에서 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2013년 11월 20일에 접수된 금강새마을금고의 근저당 (채권금액: 15,400,000원)입니다.

이후 2025년 4월 9일에 접수된 조OO의 강제경매 개시 결정(채권금액: 63,337,405원)이 등기되어 있습니다.

2013년 10월 7일에 접수된 신혜미의 소유권 이전(매매) 등기도 존재합니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

현장 조사 시 임차인이 거주 중인 것으로 확인되었으나, 상세 임대사항은 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다.

*금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다: 임차인 정보가 상세히 확인되지 않았으므로, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 주의가 필요합니다.*

4. 상권분석

본 물건이 속한 삼포아파트는 2000년에 건축되었으며, 총 6개 동, 916세대로 구성된 비교적 큰 규모의 단지입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 5월에는 동일 면적 (36.62㎡)의 5층과 6층 매물이 각각 2,200만원에 거래되었습니다.

2026년 6월에는 59.86㎡ 면적의 7층 매물이 4,800만원에 거래되었으나, 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

이를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적의 아파트 시세는 약 2,200만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 2,300만원은 최근 실거래가와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

아파트명: 삼포아파트

주소: 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7

건축년도: 2000년

동수: 6개동

세대수: 916세대

총 주차 대수: 920대 (지상 3대, 지하 28대)

최고층: 13층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

관리사무소 연락처: 043-269-0241

물건 상세 정보:

본건은 106동 5층 504호로, 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 건물입니다.

내부 이용 상태는 방 1개, 화장실 1개, 주방 및 거실 1개로 이루어져 있으며 복도식 구조입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 등의 소방 설비가 구비되어 있습니다.

토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 본 건물에 대해 건축법상 사용승인을 받지 않았다는 점입니다.

현재 임시사용승인을 받아 사용 중인 상태이며, 집합건축물대장에 미등재되어 있습니다.

이로 인해 향후 건물 철거나 하자 보수 등 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 임대업자 등록이 불가능할 수 있어 임대 수익 확보에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때 시세 대비 상대적으로 매력적인 가격으로 보일 수 있습니다.

하지만 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물이라는 중대한 법적 하자(임시사용승인, 미등재)를 안고 있어, 잠재적 리스크가 매우 큽니다.

이러한 법적 문제는 향후 재산권 행사나 거래에 큰 제약을 줄 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

따라서 본건 투자는 법적 문제를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에 한해 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 수준으로 형성된 감정가로, 잠재적인 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 아파트 단지 내에 위치하여 외형적으로는 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,300만원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 2,200만원 수준입니다.

그러나 건축법상 사용승인을 받지 못한 중대한 법적 하자를 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 2,200만원에서 2,250만원 사이를 권장합니다.

최종 예상 입찰가는 2,250만원으로 제시합니다.

본 입찰가는 시장 가격과 감정가를 기반으로 하되, 건물 상태의 법적 하자 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

매수인은 해당 리스크에 대한 충분한 조사와 법률적 자문을 거친 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.