나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51876 [2] 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 산24-40 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 소재 "백운터널" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 어려우며, 인근에 간선도로 등이 소재하는 등, 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사의 사다리형 토지이며, 자연림 상태임. 일련번호 2 : 완경사의 사다리형 토지이며, 자연림 및 일부 임도 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 지적도상 맹지로, 인접토지를 통하여 접근이 가능함. 일련번호 2 : 지적도상 맹지로, 인접토지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 보전녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>. 일련번호 2 : 도시지역, 보전녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 미상임.

물건 비고

지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51876 (2)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 산24-40

용도: 임야

감정가: 21,390,000원

토지면적: 465.00㎡ (약 140.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리에 위치하고 있으며, "백운터널" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 자연환경이 양호한 편입니다. 차량의 직접적인 진출입이 어렵고, 인근 간선도로와의 연계를 통해 접근할 수 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 수준으로 평가됩니다.

주변 시설 및 환경 조사 결과, 해당 지역은 주로 임야 및 농경지가 분포하며, 자연 취락지구가 일부 혼재되어 있습니다. 별도의 혐오시설이나 대규모 공업 시설 등의 입지는 확인되지 않았으며, 전반적으로 조용하고 한적한 자연 친화적인 환경을 보입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 등기부등본 상 확인된 채무 총액은 940,000,000원입니다.

말소기준권리는 2013년 12월 24일 접수된 김창환의 근저당권 (을1)으로, 이보다 후순위 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약:

* 을1: 근저당권 (김창환, 250,000,000원) - 말소

* 을2: 근저당권 (김지수, 510,000,000원) - 말소

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (정명희) - 말소 예정 없음

* 갑3: 압류 (동청주세무서) - 말소

* 갑5: 압류 (청주시상당구) - 말소

* 갑7: 가압류 (김창환, 180,000,000원) - 말소

* 갑8: 소유권이전 (유한회사청정씨제이) - 말소 예정 없음

* 갑9: 임의경매개시결정 (김지수, 359,000,000원) - 본 경매 개시

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았으나, 갑2 (소유권이전청구권가등기)와 갑8 (소유권이전)의 경우, 그 성격에 따라 소멸 여부가 달라질 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 청주시 외곽의 자연 취락 지역으로, 주변은 주로 임야, 농경지, 소규모 단독주택 등으로 구성되어 있습니다. 주변에 상업시설이나 편의시설이 집중된 지역은 아니며, 지역 주민들의 일상생활을 위한 기본적인 편의는 인근 면 소재지 등을 이용해야 할 것으로 보입니다. 따라서 일반적인 의미의 상권 형성보다는 전원생활 또는 주말 농장, 휴양림 등의 콘셉트에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 자연림이 우거진 지역에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 청주시 상당구청 등 주요 행정기관이나 도심의 편의시설, 병원, 마트 등은 차량으로 이동해야 접근 가능합니다. 주변은 전반적으로 조용하고 한적한 분위기이며, 주거 환경으로서의 쾌적성을 중시하는 분들에게는 장점이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지: 본건은 지적도상 도로와 접하지 않아, 인접 토지를 통하여만 접근이 가능합니다. 이는 건축 허가나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 진입로 확보를 위한 토지주와의 협의 또는 매입이 필요할 수 있습니다.

* 접근성 제한: 차량의 진출입이 용이하지 않아, 물건의 활용도나 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다.

* 경사지 토지: 토지가 완경사의 사다리형으로 자연림 상태를 유지하고 있어, 개발 또는 활용 시 지형 정지 작업 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 다소 불분명할 수 있으며, 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 보전녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역 및 공익용산지로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 외곽의 자연환경이 우수한 임야로서, 쾌적한 자연 속에서의 휴식 공간 마련이나 장기적인 재테크 관점에서는 잠재력을 가질 수 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 차량 접근성이 떨어진다는 점, 완경사 및 보전녹지지역 등 개발 및 활용에 제약이 많은 점은 명확한 단점으로 작용합니다. 특히 맹지 문제를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 수반될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 자연환경: 청정 자연 속에 위치하여 전원생활, 주말 농장, 힐링 공간 등으로 활용 가치가 있습니다.

* 개발 잠재력 (제한적): 주변 개발 동향 및 규제 완화 시, 소규모 전원주택 단지 등으로의 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 21,390,000원입니다. 권리 분석 결과 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 맹지 및 개발 제한 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사와 권리관계, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 본건의 경우, 21,000,000원에서 25,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 경매 진행 상황 및 응찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.