나이스옥션 법원경매 속초 2025타경296 [3] 강원특별자치도 고성군 현내면 사천리 산17-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 소재 '명파리마을' 북서측 원거리 및 강원특별자치도 고성군 현내면 송현리 소재 '소봉바위' 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 순수임야, 군부대 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능(일련번호 1)) 및 불가능(일련번호 2), 3))하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리형 완경사지로서, 자연림임. 일련번호 2) 사다리형 급경사지로서, 자연림임. 일련번호 3) 부정형 완경사지로서, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 동측으로 폭 약 2 ~ 3미터 내외의 시멘트포장도로에 접함. 일련번호 2), 3) 본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역(2024-10-14), 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호 2) 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 3) 농림지역(2024-10-14), 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 1) ~ 3) 토지는 민간인출입통제선 내에 위치함.

물건 비고

- 분묘소재여부는 별도 확인필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)
- 토지는 민간인출입통제선 내에 위치하며, 출입시 관할 군부대장의 허가를 필요로 함(현황조사서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 속초지원 2025타경296 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO (삼성카드)

감정가: 6,453,000원

1.2. 토지 정보

소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 사천리 산17-2

용도: 임야

토지면적: 717.00㎡ (약 217.19평)

토지지분: 717㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1) 농림지역, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

* 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>

* 일련번호 3) 농림지역, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 마을 북서측 원거리 및 '소봉바위' 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 순수 임야, 군부대 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임.

강원도 고성군 현내면은 대한민국 동해안 최북단에 위치하며, 북한과 인접해 있어 지정학적으로 특별한 의미를 지니는 지역임.

명파리는 남한지역 동해안 최북단에 위치한 마을로 유명하며, 아름다운 해변과 경관을 자랑하지만 민간인 출입 통제선(민통선)과 인접해 있어 접근 및 개발에 제한이 있음.

2.2. 접근성

차량 접근은 일련번호 1) 토지의 경우 동측 폭 약 2~3미터 시멘트포장도로에 접하여 가능하나, 일련번호 2) 및 3) 토지는 맹지임.

시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편임.

토지 전체가 민간인 출입 통제선(민통선) 내에 위치하여, 해당 지역으로 출입 시 관할 군부대장의 허가를 별도로 받아야 함.

2.3. 지역 특성

현내면은 금강산 육로관광의 출발지였으며, 남북 화해 협력 시대를 선도할 수 있는 물류기지 조성, 호텔 신축, 관광레저시설 확충 등 투자지로 부각되고 있음.

최근 화진포 관광지 조성사업 및 해솔리아 관광단지 개발 등 대규모 민간 투자 사업이 추진되고 있으며, 이는 지역 관광 및 경제 활성화에 기여할 것으로 예상됨.

하지만, 민통선 내 위치, 낮은 인구 밀도, 고령화 및 청년층 외부 유출 등의 문제로 지역 소멸 위기가 언급되기도 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑2 (2002-06-25): 소유권이전 (박미애)

* 갑3 (2002-11-14): 소유권이전 (손명희) - 매매

* 갑4 (2025-06-10): 가압류 (삼성카드, 22,487,401원)

* 갑5 (2025-10-10): 강제경매 (삼성카드주식회사, 23,800,515원)

3.2. 말소기준권리

삼성카드 가압류 (2025-06-10)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았으나, "지상권개요:" 라는 표기가 있어 지상권 존재 가능성을 염두에 두어야 함. 다만, 상세 내용은 확인되지 않음.

3.4. 임차인 현황

임차인 없음. 인수 보증금 합계 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 경제 활동

본 물건은 순수 임야로서 농경지, 임야, 군부대 등이 혼재된 지역에 위치함.

지역 내 주요 산업으로는 농업, 임업 및 관광업 등이 있으나, 민간인 출입 통제선 인접 지역 특성상 개발 및 상업 활동에 제약이 많음.

최근 고성군 현내면 일대에 대규모 관광 개발 사업이 추진되고 있으나, 본 물건의 직접적인 수혜 가능성은 낮음.

4.2. 잠재적 상업 가치

본건의 경우, 군사시설 보호구역 및 통제보호구역으로 지정되어 있으며, 민간인 출입 통제선 내에 위치하여 토지 이용 및 개발에 매우 큰 제약이 따름.

따라서, 직접적인 상업적 가치보다는 군사적, 보전산지로서의 가치만 고려될 수 있으며, 현재로서는 상권 형성이 어려운 입지임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

명파리 마을 등 인접 지역에 기본적인 편의시설이 있을 수 있으나, 대중교통 이용이 불편하고 차량 접근도 일부 제한적이므로, 일상생활을 위한 편의시설 이용은 원활하지 않을 것으로 판단됨.

군사시설 보호구역 및 민간인 출입 통제선 내 위치로 인해 주민 생활 및 편의시설 접근에 제약이 있음.

5.2. 주거 적합성

토지는 자연림 형태의 완경사지 또는 급경사지로 이루어져 있으며, 개발이 제한적인 군사시설 보호구역 및 민간인 출입 통제선 내에 위치함.

주거 용도로 활용하기 위해서는 군부대의 허가를 받아야 하며, 기반 시설 확보에도 어려움이 예상되어 주거 적합성이 매우 낮다고 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 분묘기지권: 현황 조사 및 감정평가서 상 분묘기지권의 성립 가능성이 언급되어 있음. 분묘 소재 시 추가적인 권리 문제가 발생할 수 있음.

* 맹지: 토지 일련번호 2) 및 3)은 맹지로, 도로 접근성이 없어 활용에 어려움이 있음.

* 경사도 및 자연림: 급경사지 및 자연림으로 구성되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따름.

6.2. 접근 및 이용 관련 리스크

* 민간인 출입 통제선(민통선) 내 위치: 토지 전체가 민통선 내에 위치하여 출입 및 이용 시 관할 군부대장의 허가가 필수적임.

* 접근 제한: 차량 접근이 일부 제한적이며, 대중교통 이용이 매우 불편함.

6.3. 법적/규제 관련 리스크

* 군사기지 및 군사시설 보호구역: 통제보호구역 및 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 엄격한 규제가 적용됨.

* 개발 제한: 지역 특성상 군사적 목적 외의 개발이 엄격히 제한될 가능성이 높음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 강원도 고성군 현내면의 민간인 출입 통제선 내에 위치한 임야로서, 분묘기지권의 성립 가능성과 함께 군사시설 보호구역, 통제보호구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르는 물건임.

접근성이 매우 제한적이며, 특히 2개 필지는 맹지인 점도 고려해야 함.

반면, 지역은 동해안 최북단에 위치하며 일부 관광 개발이 추진되고 있다는 점은 있으나, 본건의 직접적인 수혜 가능성은 낮아 보임.

7.2. 고려사항

* 분묘 소재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성에 대한 철저한 현장 조사가 필요함.

* 민통선 내 위치로 인한 출입 및 이용 허가 절차, 관련 규정을 반드시 확인해야 함.

* 맹지인 토지의 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요함.

* 군사시설 보호구역 등 법적 제한 사항을 면밀히 파악해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 동해안 최북단이라는 상징성: 지정학적으로 특별한 의미를 지닌 지역에 위치함.

* 지역 관광 개발 동향: 인근 지역의 관광 개발이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 일부 가질 수 있음.

8.2. 고려해야 할 점

* 높은 수준의 규제 및 접근 제한: 민통선, 군사시설 보호구역 등으로 인한 이용 및 개발의 어려움이 가장 큰 리스크임.

* 특수 물건으로서의 낮은 환금성: 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 군사 관련 시설, 일부 특수 목적)을 가진 수요자에게 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 감정가 6,453,000원이며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없음.

물건의 입지, 토지 이용 제한, 접근성, 잠재적 리스크(분묘기지권, 맹지, 민통선 내 위치) 등을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 시장에서의 경쟁률이나 투자 가치는 낮을 것으로 예상됨.

따라서 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려할 수 있음.

9.2. 최종 예상가

감정가: 6,453,000원

예상 입찰가 범위: 4,000,000원 ~ 6,000,000원 (감정가 대비 약 62% ~ 93%)

본 예상가는 현재 정보에 기반한 것으로, 현장 조사 결과 및 법적 검토 결과에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.