나이스옥션 법원경매 속초 2025타경296 [2] 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 374-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 소재 '명파리마을' 북서측 원거리 및 강원특별자치도 고성군 현내면 송현리 소재 '소봉바위' 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 순수임야, 군부대 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능(일련번호 1)) 및 불가능(일련번호 2), 3))하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리형 완경사지로서, 자연림임. 일련번호 2) 사다리형 급경사지로서, 자연림임. 일련번호 3) 부정형 완경사지로서, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 동측으로 폭 약 2 ~ 3미터 내외의 시멘트포장도로에 접함. 일련번호 2), 3) 본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역(2024-10-14), 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호 2) 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 3) 농림지역(2024-10-14), 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 1) ~ 3) 토지는 민간인출입통제선 내에 위치함.

물건 비고

- 분묘소재여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)
- 토지는 민간인출입통제선 내에 위치하며, 출입시 관할 군부대장의 허가를 필요로 함(현황조사서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경296 (2)

소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 374-2

용도: 임야

감정가: 52,371,000원

토지면적: 4,761.00㎡ (약 1,440.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 소재 '명파리마을' 북서측 원거리 및 '소봉바위' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지, 순수임야, 군부대 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 일부 가능하나, 일부 필지는 맹지이며 대중교통 사정은 시내버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 불편한 편입니다. 특히, 본건 토지는 민간인출입통제선 내에 위치하며, 토지 이용 계획상 농림지역, 계획관리지역, 통제보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있습니다. 출입 시 관할 군부대장의 허가를 필요로 하는 점이 가장 중요한 입지적 특징입니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리인 삼성카드 주식회사의 가압류(2025-06-10) 및 강제경매(2025-10-10)에 의해 본 경매가 진행되고 있습니다. 소유권 이전 내역으로 고재웅, 손명희 씨가 등기되어 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으므로 이에 대한 별도 확인이 필요합니다. 특이사항으로 분묘기지권 성립 여지가 있어 이에 대한 주의가 요구됩니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건의 소재지는 농경지, 임야, 군부대가 혼재된 지역으로, 상업 시설이나 일반적인 주거 지역과는 거리가 있습니다. '명파리마을' 인근에 해변, 오토캠핑장, 통일전망대 등 관광 시설이 일부 존재하나, 이는 본건 토지의 직접적인 상권 형성과는 연관성이 낮습니다. 전반적으로 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

소재지가 민간인출입통제선 내에 위치하고 차량 접근이 제한적이거나 맹지인 필지가 있어, 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 대중교통 역시 불편한 편입니다. 군부대 인근 지역의 특성을 가지며, 일상적인 생활 편의보다는 군사적 통제 및 제한이 우선시되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 민간인출입통제선 내 위치: 토지 출입 시 관할 군부대장의 허가를 받아야 하므로, 이용 및 관리에 상당한 제약이 따릅니다.

* 맹지 및 접근성: 일부 토지는 도로와 접하지 않아(맹지) 접근 및 활용에 어려움이 있습니다.

* 분묘기지권: 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 군사보호구역 및 산지 규제: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 경사지: 일부 필지는 급경사지로, 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 고성군에 위치한 임야로, 감정가는 52,371,000원입니다. 그러나 민간인출입통제선 내에 위치하여 군부대 허가 없이는 출입 및 이용이 어렵고, 일부 필지는 맹지이며, 분묘기지권 성립 가능성 등 여러 제약사항과 리스크를 안고 있습니다. 토지 이용 계획상 군사보호구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위가 극히 제한적입니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 접근이 매우 신중해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

* 경매를 통한 시세 대비 낮은 가격 취득 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 향후 토지 이용 규제 완화 또는 군사적 이용 가치 변화 등에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 특수 목적 투자: 군사 시설 인접 지역에 대한 특수 목적(예: 연구, 안보 관련)으로 토지 확보가 필요한 경우 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 52,371,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 민간인출입통제선 내 위치, 출입 허가 필요성, 맹지, 분묘기지권 가능성, 군사보호구역 및 산지 규제 등 중대한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 이러한 제약 조건들은 본건의 실질적인 활용 가치를 크게 낮추므로, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필수적입니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다. 본 물건의 특수성과 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가의 상당 부분을 할인하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (구체적인 금액 제시보다는 이러한 위험 요소를 고려한 신중한 접근을 권고합니다.)

외부 지도 서비스 및 검색 사이트에서 주변 시설을 검색한 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.