나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3805 [1] 경기도 여주시 가남읍 태평리 300-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원감정 · 평가일 2024.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리 소재 "가남농협 하나로마트" 북서측 인근에 위치하며,
부근은 마을주변 농경 및 야산지대로서 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 인근까지 차량접근 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는
등 제반 교통환경은 보통시됨.

형태 및 이용상태

네모꼴의 토지로서 대체로 북측하향의 완경사를 이루며, 현황 자연림 상태의 임야임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 남측 인근으로 비포장 도로(임도)가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역이며,
가축사육제한구역(전부제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제하니지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경3805 (1)

소재지: 경기도 여주시 가남읍 태평리 300-4

용도: 임야

감정가: 27,783,000원

토지면적: 380.00㎡ (약 114.95평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 맹지

주의사항: 지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능

작성일: 2026-03-20

1.2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 110,112,683원

말소기준권리: 2014-07-22, 유학근 근저당 100,000,000원. 본 경매로 인해 말소될 권리입니다.

기타 권리:

- 2008-05-13 소유권 이전: 주식회사지안아이에스

- 2008-05-16 소유권 일부 이전: 이영필

- 2008-11-03 공유자 전원 지분 이전: 노경이 (공유물 분할)

- 2014-07-22 근저당: 유학근 100,000,000원 (말소기준권리)

- 2019-05-16 가압류: 낙생농업협동조합 10,112,683원 (말소 예정)

- 2024-07-23 임의경매개시결정: 유학근 299,836,065원 (본 경매 개시 채권자)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 여주시 가남읍 태평리에 소재하며, "가남농협 하나로마트" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 농경지 및 야산지대로, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 및 산간 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 인근까지 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 상태

현황 네모꼴의 토지로서 대체로 북측 하향의 완경사를 이루고 있으며, 자연림 상태의 임야입니다.

2.4. 도로 접합 상태

지적도상 맹지로서 직접적인 도로 접합이 이루어지지 않습니다. 남측 인근으로 비포장 도로(임도)가 소재하는 것으로 파악됩니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 아래와 같은 다양한 토지이용 제한이 있습니다.

- 가축사육제한구역 (전부제한구역)

- 비행안전제2구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 배출시설설치제한지역

- 준보전산지

- 자연보전권역

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리관계

본 물건은 토지의 일부 지분 매각 대상입니다. 말소기준권리인 2014년 7월 22일자 유학근의 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 지상권과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로 주의해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 기타 권리 분석 사항

- 지분매각으로 인해 낙찰자는 해당 토지의 전체 소유권을 갖는 것이 아니라 일부 지분만을 취득하게 됩니다.

- 공유자의 우선매수신고권이 존재하며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 야산 지대가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 "가남농협 하나로마트"가 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 상업 및 업무 기능이 발달한 지역과는 거리가 있어 상권으로서의 가치는 낮습니다.

5. 생활정보

인근에 가남농협 하나로마트가 있어 기본적인 물품 구매가 가능합니다. 대중교통 이용은 동측 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 지역 특성상 차량을 이용한 이동이 더 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

지적도상 맹지라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 건축 및 토지 이용에 있어 법적인 진입로 확보 문제가 발생할 수 있으며, 이는 토지 가치를 크게 하락시키는 요인이 됩니다.

6.2. 지분매각

전체 토지가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계에서 이용 및 관리, 향후 개발 등에서 의견 충돌이나 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수신고

경매 절차에서 공유자는 최고가 매수신고 가격과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 낙찰 가능성을 낮추거나, 낙찰되더라도 예상치 못한 상황을 야기할 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

자연녹지지역, 준보전산지 등 다수의 개발 제한 사항이 존재하여 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

6.5. 혐오시설 관련

물건 소재지(태평리) 자체에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 여주시 가남읍 지역 내에서 가축분뇨 처리장, 의료폐기물 처리 시설 등의 설치를 둘러싸고 주민 반발 사례가 다수 보고되고 있습니다. 이는 지역 전체의 환경 및 이미지와 관련하여 간접적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 여주시 가남읍 태평리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 물건입니다. 지분매각, 맹지, 다수의 개발 제한 사항, 공유자 우선매수신고 가능성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 접근성이 아주 좋다고 보기는 어렵고, 현재 상태로는 개발 가치가 매우 제한적입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 투자 관점에서는 매력도가 낮습니다.

- 지분매각 및 맹지라는 명확한 리스크가 존재합니다.

- 토지 이용에 대한 법적, 물리적 제약이 많습니다.

- 공유자의 우선매수권으로 인해 낙찰 후에도 낙찰자의 지위를 확정하기 어렵습니다.

잠재적 투자자는 지분으로 인한 협상 능력, 해당 지역의 장기적인 개발 가능성(매우 낮은 확률) 등을 신중하게 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분매각, 맹지, 다수의 개발 제한, 공유자 우선매수권 등 상당한 리스크를 안고 있는 물건입니다. 따라서 감정가액(27,783,000원) 대비 매우 낮은 수준에서 접근해야 합니다. 정확한 지분 비율을 알 수 없으므로 특정 금액을 제시하기는 어려우나, 보수적으로 보아 토지 총 감정가의 30~50% 선에서, 낙찰 시에도 추가적인 협상 및 시간 투자를 고려해야 할 것입니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.