나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10376 [2] 강원특별자치도 양양군 현남면 견불리 112 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인감정 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 현남면 견불리 소재 "음지골" 남측 인근(기호1,3) 및 "견불리마을복지회관" 북동측 인근(기호2)에 위치하는 토지들로서, 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대입니다.

교통상황

간선도로와의 거리, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형 평지로서, 현황 "답"으로 이용중입니다. 기호2: 부정형 완경사지로서, 현황 "휴경전" 상태입니다. 기호3: 사다리형 평지로서, 현황 "휴경전" 상태입니다.

인접 도로상태

기호1: 본건 동측으로 소로에 접합니다. 기호2,3: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1,3> 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> <기호2> 계획관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 밤나무 잡목 등이 우거진 상태로 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경10376 (2)

소재지: 강원특별자치도 양양군 현남면 견불리 112

용도: 전 (밭)

감정가: 4,420,000 원

토지면적: 221.00㎡ (약 66.85평)

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

건물: 없음

1.2. 입지조건

위치: 본 건은 강원특별자치도 양양군 현남면 견불리 소재 "음지골" 남측 인근(기호1,3) 및 "견불리마을복지회관" 북동측 인근(기호2)에 위치합니다.

주변 환경: 마을 주변의 농경지대로, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

도로 상태:

* 기호1: 본건 동측으로 소로에 접합니다.

* 기호2,3: 맹지입니다.

교통: 간선도로와의 거리, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 부천세무서 압류 (2015-04-15)

현재 진행 권리: 희망1자산대부관리유한회사 강제경매 (2025-09-24)

등기부채권 총액: 289,864,110원 (가압류 금액 기준. 경매 신청 채권액은 292,097,285원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 잠재적 인수 부담으로 고려해야 합니다. 그 외 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황: 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

토지 이용 현황: 본건은 현황 "답"(논) 또는 "휴경전"(묵은 밭)으로 이용 중인 농경지입니다.

주변 이용: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

개발 가능성: 기호2 토지는 계획관리지역에 속하나, 기호1,3 토지는 농림지역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 개발 행위보다는 농업 관련 용도로 활용이 적합합니다. 마을 주변 농경지대이므로 전원주택 부지 등으로의 활용 가능성을 일부 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: "견불리마을복지회관" 인근에 위치합니다.

이용 편의: 대중교통 사정이 보통 수준으로, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

맹지 (기호2,3): 기호2번과 3번 토지는 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 토지 활용에 있어 상당한 제약이 따릅니다.

토지 이용 제한: 기호1,3 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 제약이 있습니다.

현황 미확인: 밤나무, 잡목 등이 우거져 있어 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계 등을 확인하기 위해 별도의 측량이 필요합니다.

미확인 권리: 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 시 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

감정가 discrepancy: 221㎡ 면적에 대한 감정가가 442만원으로 매우 낮게 책정되어 있어, 실제 토지의 가치나 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 강원도 양양군 현남면의 농경지로서, 맹지 및 농림지역 지정 등으로 인해 개발에 제약이 따르는 물건입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지인 토지의 활용 방안에 대한 신중한 검토가 요구됩니다. 잡목으로 인한 현황 파악의 어려움과 미확인 지상권 가능성은 추가적인 비용과 확인 절차를 필요로 합니다. 낮은 감정가에도 불구하고, 토지의 제약 조건과 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

저렴한 감정가: 221㎡ 면적에 대한 442만원이라는 낮은 감정가는 실제 가치 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 토지 자체의 가치 재평가 필요)

농업 목적 활용: 농림지역, 농업보호구역에 해당하는 점을 고려할 때, 실제 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

도로 접한 토지(기호1): 맹지인 기호2,3과 달리 소로에 접해 있어 비교적 활용성이 높을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,420,000원으로 제시되었으나, 실제 입찰가는 토지의 현황, 개발 제한, 맹지 여부, 농지취득자격증명 발급 가능성, 그리고 미확인 지상권 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 추가적인 현장 조사, 측량 비용, 권리 분석 강화 등을 통해 보수적인 접근이 필요하며, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정을 유보합니다. 다만, 제시된 감정가는 하회하지 않을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.