나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38573 [1] 경기도 양평군 양평읍 회현리 349-18 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연감정 · 평가일 2024.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 회현리 소재 "회현2리마을회관" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반 대중교통 이용편은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,4,6):완경사지의 부정형 토지로 현황 도로(세로)이며, 기호(4) 일부가 기호(3)과
함께 정원으로 이용중이며, 기호(4,5) 일부에 소유자 미상의 정원수(소나무
등)가 소재함.
기호(3):완경사지의 사다리형 토지로 현황 제시외건부지(지하 부분)이고, 지상은 정원으로
이용중임.
기호(5,7):완경사지의 부정형 토지로 현황 법면지이며, 기호(5) 지적 경계선 부근에 일부
옹벽 설치되어 있음.
*본건 인근은 계단식으로 정지된 전원 주택지임.

인접 도로상태

기호(1,2):동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.
기호(4-7):인근지(회현리 349-32)토지를 경유하여 출입하는 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
계획관리지역(계획관리지역), 소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-23)(광역 소로 2-29)(저촉), 가축
사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치
제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호),
하수처리구역(창대하수처리구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역,
수질보전특별대책지역(1권역).
기호(2):
계획관리지역(계획관리지역), 소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-23)(광역 소로 2-29)(저촉), 가축
사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립
승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호), 하수처리구역(창대하수처리구역),
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

기호(3,4,5,6,7):
계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 배출시설설치
제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호),
하수처리구역(창대하수처리구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책
지역(1권역).

제시목록 외의 물건

기호(2):소유자 미상의 제시외 창고 건물이 소재함.(사진참조)
기호(3):제시외 건물(콘크리트구조물 약 28㎡, 공동오수처리장;양평군 환경사업소 관리) 및
이동이 가능한 컨테이너 1개가 소재함.(사진참조)
기호(4,5):소유자 미상의 제시외 정원수(소나무 등; 사진참조) 등이 소재함.
*의뢰 지분 및 감정목적을 고려하여 제시외 건물 및 지장물 등은 평가하지 아니하였음.

공부와의 차이

기호(1,2,4,6):공부상 지목 "대"이나 현황 "도로" 등임.
기호(5,7):공부상 지목 "대"이나 현황 "법면" 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.
②기 타
본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적경계 및 이용
상황이 필요할 경우 이해관계인은 재확인(측량 등) 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
목록2 소유자 미상의 제시외 창고 건물, 목록3 제시외 건물(콘크리트구조물 약 28㎡, 공동오수처리장: 양평군 환경사업소 관리) 및 이동이 가능한 컨테이너 1개, 목록4,5 소유자 미상의 제시외 정원수(소나무 등) 각 매각 제외, 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
최저매각가격은 목록3 제시외 콘크리트 구조물로 인하여 제한을 받을 경우의 토지가액을 반영한 가격임(자세한 사항은 감정평가서 참조)
목록1,2,4,6: 공부상 지목 '대'이나 현황 '도로' 등임
목록5,7: 공부상 지목 '대'이나 현황 '법면' 등임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 여주지원 2024타경38573 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 회현리 349-18

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성생명보험주식회사

1.2. 부동산 현황

용도: 대지

토지면적: 2432.00㎡ (약 735.78평)

토지지분: 152㎡ (약 45.98평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 일부 지분 매각

감정가: 24,940,930 원

최저매각가격: (감정평가서 참조)

주의사항: 일괄매각 (단, 토지만 매각 대상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 회현리 소재 "회현2리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

토지 기호(1,2)는 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지 기호(4-7)는 인접 토지(회현리 349-32)를 경유하여 출입하는 도로를 이용합니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근 지역에는 소노벨 양평, 조이파크 스파 글램핑, 풀스테이조이풀빌라, 양평 라빈펜션 등 다수의 리조트, 펜션, 글램핑 시설이 위치하고 있습니다. 이는 해당 지역이 관광 및 휴양 시설이 발달한 곳임을 시사합니다. 현재까지 검색된 정보에서는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본 상 다수의 소유권 이전 및 지분 이전, 협의분할에 의한 상속, 강제경매, 압류, 가압류, 근저당이 등재되어 있습니다. 현재 본 건은 삼성생명보험주식회사에 의한 강제경매로 진행 중입니다.

총 근저당 및 기타 채무 합계는 116,856,455원입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인 또는 그 외 권리 관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 현장 방문 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 단독주택, 임야, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 관광 및 휴양 시설이 일부 산재해 있어 지역적인 특색이 있습니다.

4.2. 상업 활동 가능성

대중교통 이용이 불편하고 주변 지역의 개발 현황 등을 고려할 때, 일반적인 상업 활동보다는 전원생활, 주말주택, 전원카페 등의 용도로 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주거 환경은 농경지와 주택이 혼재된 전원 생활 형태입니다. 회현2리마을회관이 인근에 있으며, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적이나, 양평군 소재지의 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각 관련

본 건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 물건으로, 다른 공유자들과의 관계에서 발생할 수 있는 재산권 행사상의 제약이나 분쟁의 소지가 있습니다. 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 관련

매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항으로, 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지 현황과 공부상 지목 불일치

일부 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '도로' 또는 '법면' 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 지목과 현황의 불일치는 향후 토지 이용 계획이나 건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건 및 지장물

소유자 미상의 제시외 창고 건물, 콘크리트 구조물(약 28㎡, 공동오수처리장), 컨테이너 1개, 소나무 등의 정원수가 소재하며, 이 중 일부는 매각에서 제외됩니다. 그러나 이들로 인한 민원 발생 가능성이나 토지 이용상의 장애 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 규제

본 건 토지는 계획관리지역에 속하며, 폭 8m-10m의 소로2류에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역, 자연보전권역, 공장설립승인 지역, 상수원 보호 구역 등 다수의 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 양평군 소재의 토지 일부 지분 매각 물건으로, 관광 및 휴양 시설이 인접한 지역에 위치합니다. 그러나 토지 지분 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 현황과 공부상 지목의 차이, 다수의 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 차량 접근성은 확보되나 대중교통 이용이 불편하며, 주변에는 리조트 및 펜션 등이 분포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

본 건은 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 일반적인 투자자에게는 신중한 접근이 요구됩니다.

다만, 해당 토지의 공유자로서 소유권을 확보하려는 경우, 혹은 복잡한 권리 관계 해소 및 개발 잠재력에 대한 깊이 있는 분석을 통해 저평가된 가치를 발굴할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 다양한 요인을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 보고서에서 구체적인 금액을 제시하기는 어렵습니다.

감정가 24,940,930원을 기준으로, 토지 지분 매각으로 인한 협상 리스크, 법정지상권 관련 불확실성, 현황과 공부상 지목 불일치, 토지 이용 규제 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 공유자 우선매수 신고 가능성도 고려하여 입찰가격을 산정할 필요가 있습니다. 낙찰가를 결정하기 위해서는 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집과 전문가의 심층적인 권리 분석 및 시장 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.