나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [19] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (19)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 6층603호

신 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 603호

사용승인일: 2016년 8월 11일

1.3. 면적

토지면적: 10.97㎡ (약 3.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 62.64㎡ (약 18.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가 및 매각정보

감정가: 234,000,000원

토지 지분: 10.969999999999999㎡ (약 3.32평)

건물 지분: 62.64㎡ (약 18.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로는 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로는 노폭 8m 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

본건 토지 3필지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 조사)

인천 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 주변으로 유해 화학물질을 취급하는 공장이나 대규모 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에는 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 유 (유영재)

* 보증금: 87,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 11월 5일

* 확정일자: 2020년 10월 13일

* 배당신고일자: 2024년 11월 20일

* 대항력: 있음

[주의사항]

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2020.11.05)가 근저당 설정일보다 선행하여 대항력이 인정되나, 임차인이 배당신고를 하였고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 변제될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 잔여 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. (본건 제공 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본건 매각으로 인해 위 임차인의 대항력을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리: 농OOOOOOOOOOO 근저당)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 등)

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역

주변에 업무시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

인천기계공업고등학교 등 교육시설과도 인접하여 직장인 및 학생 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

오피스텔로서 1인 가구나 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

최근 준공된 건물(2016년)로 시설 노후도가 낮아 경쟁력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인천기계공업고등학교가 인근에 있으며, 기타 교육시설 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 본건 토지는 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역에 해당하므로, 교육 관련 시설 입점 시 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

주변에 대규모 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 제한적이나, 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 대항력 있는 임차인이 존재하며 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 책정되었으나, 법적 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

* 상대보호구역: 교육 환경 보호를 위한 시설 입점 등 제한이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 법률에 따른 제한이 있습니다.

* 방화지구: 건축 시 방화 기준 강화 등의 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 오피스텔 시장 경쟁

주안동 일대의 오피스텔 시장 공급 및 수요 변화에 따라 공실 위험이나 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 오피스텔로서, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편리성을 갖추고 있습니다.

2016년 준공으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 주변 상업시설 및 주거시설과의 조화도 좋습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서 유의해야 할 가장 큰 리스크 요인입니다.

이러한 부분을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 교통

인천시내 주요 지역으로의 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 신축급 건물

2016년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어, 신축 오피스텔 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다.

8.3. 합리적인 감정가 대비 시장 가치

감정가는 234,000,000원이며, 유사 물건의 최근 거래가는 230,000,000원에 거래되었고, 현재 등록된 매물은 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에 있습니다. 이러한 시장 상황을 고려할 때, 본건은 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 배당신고를 하였고 인수 보증금 합계가 0원으로 책정된 점을 고려할 때, 임차인의 보증금은 경매 대금을 통해 변제될 가능성이 높습니다.

주변 유사 물건의 시세 및 최근 거래 동향을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, 권리 관계 해소 여부 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.