나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [21] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (21)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 기본 사항

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 6층605호 (신 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설 표기)

건축물 사용승인일: 2016년 08월 11일

토지 면적: 10.79㎡ (약 3.26평)

건물 면적: 61.93㎡ (약 18.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 236,000,000원 (2억 3천 6백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 도로상황

본 건 남동측으로는 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로는 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김정호 (2016.08.17)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2021.08.13, 43.2억원) - 말소기준권리

* 주택 임차권: 김진아 (2024.03.26, 7천 7백만원) - 인수 (전입/확정일자: 2021.08.02)

* 압류: 기흥세무서장 (2024.06.14) - 말소 예정

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024.10.07, 38.7억원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 약 43.97억원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 77,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 08월 02일

배당신고일자: 2024년 03월 26일

대항력: 있음

비고: 인수 대상 보증금 77,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 08월 02일

배당신고일자: 2024년 03월 26일

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 권리

* 김진아 (을구 4번 주택임차권): 보증금 77,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (오피스텔, 61.93㎡ 기준)

주안동 일대의 오피스텔 시세는 면적, 층수, 건축 연도 등에 따라 차이가 있으나, 유사 면적(약 60㎡대)의 오피스텔 매매가 1억 7천만원대에서 형성되어 있습니다. 월세는 보증금 6000만원에 월 43만원 수준으로 확인됩니다. 본 건의 감정가는 2억 3천 6백만원으로, 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 주요 시설

인근에 인천기계공업고등학교가 있으며, 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 구체적인 편의시설 (마트, 병원 등) 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

인천기계공업고등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

김진아 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 77,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 있어 중요한 고려사항입니다.

6.2. 높은 채무 총액

근저당을 포함한 총 채무액이 약 43.97억원으로 매우 높아, 경매 진행 시 유찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

인천기계공업고등학교 주변 및 주안동 일대에 유해하거나 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 하수처리장 등이 주민 인식 개선을 통해 명소화되거나 친환경 시설로 변모하는 사례가 있으나, 본 건 주변에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억 3천 6백만원입니다. 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호하나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 위험이 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 감정가 대비 인근 시세가 다소 낮게 형성되어 있어 가격적인 메리트를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 도로에 접하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 인천기계공업고등학교 인근으로, 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 현재 시세 대비 저평가될 경우, 갭투자 또는 실거주 목적의 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 77,000,000원을 제외하고, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 유사 면적 오피스텔의 시세가 1억 7천만원대로 확인되며, 감정가는 2억 3천 6백만원입니다. 임차인 인수 보증금 7천 7백만원을 고려하면, 실질적인 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 보수적으로 접근 시, 인근 시세 및 임차인 인수 보증금을 고려하여 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 유찰 횟수 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.