나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [5] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (5)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

3. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 3층 301호

* 용도: 오피스텔 (주거 및 업무시설 겸용)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 301호

* 사용승인일: 2016.08.11

4. 면적 정보

* 토지면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

* 건물면적 (전용면적): 68.46㎡ (약 20.71평)

5. 매각 정보

* 감정가: 2억 4,100만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

3. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

4. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

4. 등기부상 권리 분석

* 말소기준권리: 2021.08.13. 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (43억 2천만원)입니다.

* 이 외 소유권보존, 임의경매개시결정(본건), 압류 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김 (김성환)

* 보증금: 6,300만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.06.19

* 확정일자: 2019.05.20

* 대항력: 있음

* 임차인: 윤 (윤정애)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.08.26

* 대항력: 있음

6. 인수주의 권리

* 임차인 김 의 경우, 주택임차권 등기(을구 4번)가 되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 최소 6,300만원의 보증금 인수 부담이 발생합니다.

* 임차인 윤 은 보증금은 없으나 대항력을 가지고 있어, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

5. 주변 상업 시설

* 본건은 주안동 지역의 상업 및 주거 복합 지구에 위치하여 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 인접해 있습니다.

* 이는 유동인구 및 잠재적 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 개발 가능성

* 본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

* 주변에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

7. 교육 시설

* 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하며, 기타 초·중·고등학교 및 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 6,300만원 미변제 시 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 매수 비용을 증가시키므로 입찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다.

* 보증금이 0원으로 명시된 임차인 윤 의 경우, 실제 거주 여부 및 기타 권리 관계에 대한 면밀한 현장 확인 및 조사가 필요합니다.

8. 기타 리스크

* 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무로 묶인 다른 물건의 경매 진행 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 비교적 양호한 편입니다.

* 그러나 6,300만원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 부담 요인입니다.

* 따라서, 권리 분석 결과와 임차인 인수 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

9. 인천 핵심 지역의 투자 가치: 인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 임차인 인수 부담을 감안하여 입찰가를 합리적으로 산정할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 기회를 얻을 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변의 상업 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10. 감정가: 2억 4,100만원

* 인수 가능한 임차인 보증금 (김 ): 6,300만원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 하는 임차인의 보증금 6,300만원을 고려하여 산정해야 합니다. 이는 낙찰 후 매수인이 추가로 부담해야 할 실질적인 비용이 되기 때문입니다.

* 따라서, 입찰가를 결정할 때는 총 예상 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세보다 경쟁력을 갖출 수 있도록 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 주변 시세를 고려할 때, 총 예상 투자 비용이 감정가 수준 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 조정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 1억 4,200만원

* (참고: 위 예상 입찰가 1억 4,200만원으로 낙찰될 경우, 총 예상 투자 비용은 1억 4,200만원 + 6,300만원(인수 보증금) = 2억 500만원이 됩니다. 이는 감정가 대비 약 85% 수준으로, 인수 보증금 부담을 반영한 실질적인 매수 가격으로 볼 수 있습니다. 실제 시세 및 경쟁 상황에 따라 입찰가는 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.