나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [18] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (18)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2, 대명아파트 6층 602호

* 현 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3 (주안동)

* 용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

* 토지 지분: 11.38㎡ (약 3.44평)

* 건물 면적: 65.24㎡ (약 19.73평)

* 건물 지분: 65.24㎡ (약 19.73평)

* 건물 연면적: 5703.75㎡ (약 1725.2평)

1.4. 건물 정보

* 건물명: 대명아파트

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 15층

* 구분 호수: 6층 602호

* 사용승인일: 2016년 8월 11일

* 총 세대수: 26세대 (집합건축물대장 기준)

1.5. 감정가

* 감정가: 244,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016년 9월 9일

* 확정일자: 2016년 9월 9일

* 배당신고일자: 2024년 11월 18일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

* 대항력 있는 임차인 손 이 존재하며, 해당 보증금 80,000,000원은 배당을 통해 모두 변제될 예정으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 다만, 배당표 확정 시까지 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 오피스텔로 이용중임.

* 3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트 건부지로 이용중임.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 3필지 모두 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치함에 따라 근린생활시설이 인근에 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* "인천기계공업고등학교" 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 대항력 있는 임차인 손 이 존재함.

* 해당 임차인의 보증금 80,000,000원은 경매 절차 상 배당을 통해 모두 변제될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보임.

* 그러나 배당표 확정 및 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 주변 환경

* 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악되었음. 인천 미추홀구 주안동 일대는 재개발 이슈가 있는 지역으로, 혐오시설 관련 민원은 보고된 바 없음. 지도상으로도 특별한 혐오시설은 인접해 있지 않음.

* 다만, 지역 특성상 개발 계획 및 향후 변화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3 (주안동) 주소지에 해당함.

* 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

* 2016년 8월 11일 사용 승인된 건물로 비교적 신축임.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 주변 시세 및 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성이 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 주요 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋음.

* 비교적 최근에 건축된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임을 고려할 때, 지역 내 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 현재 시장 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회 (본건 감정가 244,000,000원).

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 244,000,000원임.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 중 인수되는 금액은 없는 것으로 파악되었음 (인수 보증금 합계: 0원).

* 현재 유사 면적 및 위치의 오피스텔 시세는 ㎡당 약 350만원 수준으로, 본 건의 전용면적 65.24㎡ 기준 대략 2280만원 ~ 2400만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됨. (참고: 주안동 대명아파트 오피스텔 65㎡ 타입 최근 실거래가 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준, 부동산 플랫폼에서 주안동 인근 오피스텔 평균 매매가는 ㎡당 350만원 내외, 해당 면적(65.24㎡) 기준 약 2억 2천 8백만원 ~ 2억 4천만원 추정, 주안역 인근 오피스텔은 2억 초중반대에 형성되어 있으며, 본 물건은 역세권은 아니지만 교통이 편리한 편.)

* 감정가는 244,000,000원으로, 시장 시세 범위 상단에 위치하나, 안전 마진을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

* 따라서, 인수되는 권리가 없고 시장 시세를 고려했을 때, 보수적으로는 감정가 이하, 공격적으로는 감정가 수준까지 고려해볼 수 있음.

* 본 물건의 예상 입찰가 범위는 2억 1천만원 ~ 2억 4천만원으로 제안함. (실제 입찰가는 현장 조사 및 추가 분석을 통해 최종 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.