나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [4] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2024타경564178(4) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 2층 204호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 241,000,000원입니다.

토지 면적은 14.63㎡ (약 4.42평)이며, 건물 면적은 64.35㎡ (약 19.47평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

남동측으로는 노폭 약 34m, 북동측으로는 노폭 약 8m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 보존 등기 후 여러 권리가 설정되었으나, 대부분 말소된 상태입니다.

말소기준권리인 을2 근저당권(양의인, 84,000,000원) 외 다수의 채무가 등기되어 있었으나, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 4,404,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 편입니다.

본 건에는 임차인 양의인이 존재하며, 보증금 80,000,000원에 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2019년 8월 2일이며, 확정일자는 2016년 11월 2일입니다.

본 임차인은 배당신고일자가 2024년 11월 6일이고, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동 일대는 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

"인천기계공업고등학교"와 같은 교육시설이 인근에 있으며, 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 있는 지역으로 평가됩니다.

일반상업지역으로 용도 지정되어 있어 향후 상업적 개발 및 이용에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다.

주위가 다양한 시설로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 채무 관계가 본 물건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 본 건이 임의경매로 진행되고 있어 낙찰로 인해 권리가 정리될 것으로 보입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 초과하고 있습니다. 이는 경매 진행의 배경이 되었던 채무 규모가 상당히 컸음을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 양의인의 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 혹시 모를 특이사항이나 추가적인 권리 관계는 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 확인: 현재 제공된 정보로는 인근에 혐오시설(쓰레기 매립장, 화장장, 묘지, 교정시설 등)의 존재 여부가 명확히 확인되지 않았습니다. 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 필요합니다. (검색 결과, 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 무난한 편입니다.

상업 및 주거 시설이 혼재된 지역에 속하며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 잠재적인 개발 가능성이 있습니다.

등기부상 채무 총액이 높고 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이며, 이는 입찰자에게 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신건 또는 유찰 가능성: 높은 채무액과 공동담보 물건이라는 특성상, 유찰을 거듭할 가능성이 있으며, 이는 낙찰가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주거 및 상업 겸용 가능성: 오피스텔로서 주거용 또는 업무용으로 모두 활용 가능성이 있습니다.

* 재건축/개발 가능성: 주변 지역 개발 현황 및 향후 도시계획을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 241,000,000원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어려우나, 유사 지역 오피스텔의 실거래가 정보를 종합적으로 검토한 결과, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 것으로 추정됩니다.

하지만, 임차인이 존재하고 채무 총액이 매우 높은 점 등을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하고, 최적의 낙찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 168,700,000원 ~ 216,900,000원을 고려해볼 수 있습니다.

이는 어디까지나 잠정적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.