나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [15] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (15)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2, 대명아파트 5층 504호 (신 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

* 감정가: 246,000,000원

* 토지 면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

* 건물 면적: 64.35㎡ (약 19.47평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

2.

1.2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 15층 건물 중 5층 504호입니다. 건물 사용승인일은 2016년 8월 11일로 비교적 신축에 속합니다. 외벽은 치장석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 섀시로 마감되었습니다.

* 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역

건물 내 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

본건이 속한 토지는 3필지가 일단지로, 완경사지의 부정형 토지로서 대명아파트 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로는 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

2.

1.3. 권리분석

2.

* 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (2021년 8월 13일, 농업협동조합자산관리회사, 채권액 4,320,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸될 권리

경매 개시 결정으로 인한 임의경매(을구 3번), 압류(갑구 2번), 근저당권(을구 3번) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수될 권리

을구 4번 주택임차권 (정주희, 임차금액 80,000,000원)은 말소 예정 등기부 상 '인수'로 표기되어 있습니다. 즉, 임차인 정주희가 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 이 : 전입일자 2020-01-21, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (매수인 인수 부담 없음)

* 정 : 전입일자 2020-01-21, 확정일자 2019-12-16, 보증금 80,000,000원, 대항력 있음. (매수인 인수 부담 가능성 있음)

* 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (김정호)

* 을4: 주택임차권 (정주희, 80,000,000원, 인수)

* 을3: 근저당권 (농협자산관리, 4,320,000,000원, 말소기준)

* 갑2: 압류 (기흥세무서장, 말소)

* 갑3: 임의경매 (농협자산관리, 말소)

* 총 채권액: 약 4,400,000,000원 (기록된 근저당 및 임의경매 채권액 합계)

2.

1.4. 상권분석

2.

본 물건이 위치한 주안동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 일반상업지역으로 분류되어 있어 향후 상업 시설로서의 가치 상승 가능성이 있습니다. 인천기계공업고등학교 인근으로 배후 수요를 기대할 수 있으며, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

2.

1.5. 생활정보

2.

* 교육시설: 인천기계공업고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 좋습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (세부 편의시설, 마트, 병원 등은 주변 상권 조사 필요)

* 주거 환경: 아파트 단지와 오피스텔이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 정주희(보증금 80,000,000원)는 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 80,000,000원이라는 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 '공동주택'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '오피스텔'로 이용 중인 점은 향후 관련 법규 위반 여부나 행정 처리에 대한 잠재적 위험이 될 수 있습니다. (단, '업무시설' 병기 표기되어 복합 용도 가능성 있음)

* 높은 채권 총액: 44억 원에 달하는 높은 채권 총액은 경매 물건의 가치 대비 부담이 될 수 있으며, 낙찰가율 산정에 신중해야 합니다.

2.

1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만, 8천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인이 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 높은 채권 총액 등도 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

2.

1.8. 투자 포인트

2.

* 신축 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 최근에 지어진 건물입니다.

* 역세권 및 개발 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 임대 수요: 인천기계공업고등학교 인근으로 직장인 및 학생 임대 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

* 낙찰가율 활용: 대항력 있는 임차인의 인수 부담을 고려하여, 적정 낙찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

2.

감정가: 246,000,000원

인수 보증금: 80,000,000원

본 물건의 주변 시세 조사를 종합한 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔이 현재 약 270,000,000원에서 290,000,000원 선에서 거래되거나 매물로 나와 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 246,000,000원은 시장 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 총 실투자 금액은 '입찰가 + 80,000,000원'이 됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 실투자 금액이 시장 시세 범위 내 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가: 200,000,000원

이 금액으로 낙찰받을 경우, 총 실투자 금액은 약 280,000,000원이 되어 현재 시장가 하단 범위에 위치하게 됩니다. 단, 이는 시장 상황 및 물건의 세부 상태에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.