나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [20] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경564178 (20)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 6층 604호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

246,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

* 건물 면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

* 토지 지분: 11.12㎡ (약 3.36평)

* 건물 지분: 64.35㎡ (약 19.47평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

농OOOOOOOOOOO

1.9. 건축물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근) 콘크리트 지붕 15층 건물 내 6층 604호

* 사용승인일: 2016년 8월 11일

* 주요 용도: 공동주택, 업무시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주안국가산단역이 인근에 위치하여 지하철 이용도 가능합니다.

2.3. 도로 상태

본건 남동측으로 노폭 34m 내외, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 현황

3필지 일단지의 완경사지대 부정형 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

경매개시결정으로 인한 압류, 가압류 등이 존재하나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016년 10월 21일

* 확정일자: 2016년 10월 21일

* 배당신고일자: 2024년 11월 18일

* 대항력: 있음

3.3. 주의사항 및 특이사항

* 해당 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위 임차인이 존재하나, 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 상세 내역은 추가 확인이 필요하며, 이는 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인천기계공업고등학교가 인근에 위치하며, 주변으로는 업무시설, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조로 15층 건물이며, 본 건은 6층에 위치합니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력으로 인해 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 승계될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 주위로 다양한 용도의 시설들이 혼재하고 있어 생활 편의성은 어느 정도 확보된 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 보증금이 0원으로 명시된 부분은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 부담으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주안동 지역의 오피스텔로, 직주근접성이 우수한 입지입니다.

* 인천기계공업고등학교 인근으로 배후 수요가 있을 수 있습니다.

* 15층 건물의 중간층(6층)에 위치하여 선호도가 있을 수 있습니다.

* 주변 편의시설 및 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 검색된 자료만으로는 본 건과 직접적으로 비교할 수 있는 유사 오피스텔의 최근 실거래가 정보가 매우 제한적입니다. 대명아파트 오피스텔의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 유사 물건의 상세 실거래가 분석이 필요합니다.

다만, 감정가 246,000,000원을 기준으로, 주변 유사 지역 오피스텔의 일반적인 시세 수준과 물건의 권리관계(대항력 있는 임차인 존재) 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 결정될 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 196,800,000원 ~ 221,400,000원 (감정가의 80% ~ 90%)

* 적극적 접근 시: 약 221,400,000원 ~ 246,000,000원 (감정가의 90% ~ 100%)

대항력 있는 임차인의 보증금 관련하여 인수 금액이 0원이라 할지라도, 임차인과의 명도 협상 및 법적 절차 진행에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 따라서, 정확한 시세 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.