나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [16] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경564178(16) 사건으로 진행되는 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2, 대명아파트 5층 505호 오피스텔입니다.

감정가는 236,000,000원입니다.

토지 면적은 10.79㎡(약 3.26평)이며, 건물 면적은 61.93㎡(약 18.73평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

본건물은 2016년 8월 11일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주변에는 인천기계공업고등학교가 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

지역은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

인접 도로 상황은 남동측으로 폭 약 34m, 북동측으로 폭 약 8m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 본건 필지 모두 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리는 2024년 11월 12일 접수된 안지우님의 주택임차권(을6)으로, 보증금 78,000,000원입니다.

안지우님의 경우 전입일자 2021년 4월 2일, 확정일자 2021년 3월 9일로 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이성용님의 경우 전입일자는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

기타 권리로는 소유권보존(갑1), 압류(갑2, 기흥세무서장), 임의경매(갑3, 농업협동조합자산관리회사)가 있으며, 이들은 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금 합계는 78,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설, 업무시설이 공존하고 있습니다.

인근에 인천기계공업고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 상권의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

주요 도로변에 위치하고 있어 가시성이 양호하며, 접근성이 좋은 편입니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

인근에 학교(인천기계공업고등학교 등), 병원, 상업 시설(마트, 편의점 등), 관공서 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도심 및 외곽으로의 이동도 용이합니다.

주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 안지우님의 보증금 78,000,000원을 잔액 인수해야 한다는 점입니다. 임차인에게 배당이 충분히 이루어지지 않을 경우, 해당 금액만큼 매수인의 추가 부담이 발생합니다.

총 채무액이 4,398,000,000원으로 매우 높아 부동산 임의 경매가 진행되었으나, 채무 규모가 감정가를 크게 상회하는 점은 해당 물건의 시장 가치 대비 담보 인정 비율에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

복합적인 토지 이용 계획(일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역)은 향후 건축이나 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 명확히 확인되지 않은 점도 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 상당하며, 채권 총액이 매우 높아 낙찰 후 인수해야 할 채무 부담에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2016년 준공)로 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 존재합니다.

주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 236,000,000원이며, 이는 3.3058㎡당 약 12,600,000원 수준입니다.

주변 유사 오피스텔 시세 또한 감정가 수준과 크게 벗어나지 않는 것으로 파악됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 78,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 실제 매수인의 실질적인 투자금액은 높아지게 됩니다.

또한, 매우 높은 총 채무액은 해당 부동산의 담보 가치 하락 가능성을 시사합니다.

따라서, 낙찰 후 인수 보증금 및 제반 비용을 고려하여 감정가 대비 90%~95% 수준인 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 시세 파악 및 임차인과의 협상 가능성 등을 추가적으로 확인한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.