나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [17] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (17)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 6층601호

물건명: 대명아파트 6층601호

용도: 오피스텔 (업무시설 겸용)

감정가: 253,000,000 원

토지면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

건물면적: 68.46㎡ (약 20.71평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 사용승인일: 2016년 8월 11일

총 층수: 15층 (본건 6층)

건물 내 총 호수: 26호 (집합건축물대장 기준)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 복합적인 지역입니다.

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물은 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (물건명세서 참고)

인수 보증금 합계: 0원

이월되는 임차인 보증금이 없는 상태입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한 (본명: 한선)

* 보증금: 80,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자 (사업일자): 2019년 8월 30일

* 확정일자: 2019년 8월 30일

* 배당신고일자: 2025년 1월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상

권리분석 요약:

본건에는 대항력 있는 임차인 '한선'이 존재합니다. 전입일자와 확정일자 모두 2019년 8월 30일로, 임차인이 대항력을 갖추기에 충분한 일자입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 일반적인 경매 절차에서는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않고 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있음' 표기와 '임대관계 미상'이라는 점은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다. 특히 배당신고일자가 이미 지난 점은 현재 임차인의 권리 상태를 재확인할 필요성을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주안동 지역은 다양한 상업시설과 주거시설이 공존하는 지역입니다.

주변에 인천기계공업고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있습니다.

업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

오피스텔로서의 활용도와 더불어 주변 직장인들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로 접근성이 좋아 대중교통 이용 및 자가용 운행이 편리합니다.

편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 생필품 구매, 외식 등 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치합니다.

건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: '한선' 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 명도 시 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도, 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 존재합니다. 임차인과의 소통 및 배당 현황에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

임대관계 미상: 임차인의 정확한 계약 내용 및 현재 실제 점유 상태가 명확히 파악되지 않은 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

혐오시설 유무: 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 눈에 띄는 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 및 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 주요 도로와 인접한 입지에 자리한 오피스텔입니다. 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 생활 및 교통 편의성이 양호한 편입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자에게 직접적인 금전 부담이 없을 것으로 예상되나, 임차인과의 관계, 보증금 회수 여부, 명도 진행 상황 등에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다. 권리 관계를 정확히 파악하고 신중하게 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 인천 미추홀구 내 주거 및 상업시설이 복합된 지역으로, 직주근접 수요가 기대됩니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하고, 향후 유지보수 관련 비용이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 대항력 있는 임차인 이슈로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있으며, 권리 관계를 명확히 정리할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 253,000,000 원입니다.

대항력 있는 임차인 '한선'의 보증금 80,000,000 원이 낙찰자에게 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, '대항력 있음' 및 '임대관계 미상' 표기는 주의를 요합니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 요소를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 202,400,000 원 ~ 227,700,000 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 전에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 법원 서류 면밀히 검토, 임차인과의 직접 소통 등을 통해 최종적인 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.