나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [9] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 4층401호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2016년 8월 11일

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

건물면적: 68.46㎡ (약 20.71평)

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 246,000,000원

등기부채권 총액: 4,385,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김정호 (2016-08-17)

* 근저당권 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (2021-08-13, 4,320,000,000원)

* 압류: 기흥세무서장 (2024-06-14, 말소)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024-10-07, 3,877,996,350원, 말소)

* 주택임차권: 박영주 (2025-01-02, 65,000,000원, 인수)

3.2. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권 등기(박영주)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 정보

임차인: 박

보증금: 68,000,000원 (등기부상 임차권 금액: 65,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2016-12-19

확정일자: 2016-12-09

배당신고일자: 2024-12-13

대항력: 있음

3.4. 말소기준권리

2021년 8월 13일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다. 특히 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 수요는 갖추고 있습니다.

4.2. 개발 계획

인천 미추홀구는 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 진행되는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 구체적인 개발 계획은 추가 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천기계공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (단, 지속적인 환경 변화 가능성이 있으므로 실제 현장 방문 시 재확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박 씨의 주택임차권이 매수자에게 인수된다는 점입니다. 등기부상 임차권 금액은 65,000,000원이지만, 임차인 현황의 보증금은 68,000,000원으로 차이가 있습니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 부담해야 하므로 실제 인수가는 높아질 수 있습니다. 보증금액 미상 여부와 관계없이, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 4,385,000,000원으로 매우 높아, 소유주의 재정 상태 및 권리관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

6.3. 보증금 차이

임차인 현황상의 보증금(68,000,000원)과 등기부상 임차권 금액(65,000,000원) 간의 차이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 부담이 현실적인 리스크로 작용합니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

인천 내 주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 양호합니다.

8.2. 잠재적 가치

향후 미추홀구의 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 투자 결정 전 심층적인 시장 분석 필수)

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 246,000,000원입니다.

현재 유사 면적 및 지역의 오피스텔 시세는 약 1억 5천만 원에서 2억 3천만 원 수준으로 파악됩니다.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험(최소 65,000,000원)을 고려해야 합니다.

따라서, 실제 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 매수 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본건은 권리 관계의 복잡성과 임차인 인수 부담을 고려할 때, 감정가 이하의 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황과 인수되는 보증금(최소 65,000,000원)을 감안하여, 보수적인 관점에서 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사 및 법원 경매 절차에 대한 충분한 이해를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.