나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [10] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2.1. 소재지 및 기본사항

이 보고서는 인천지방법원 2024타경564178호 사건에 대한 물건 분석 정보를 제공합니다.

물건의 소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 4층402호이며, 본 건물의 용도는 오피스텔입니다.

집합건물로서, 해당 호수는 4층에 위치한 402호입니다.

본 건물은 2016년 8월 11일에 사용 승인되었습니다.

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2.2. 건물 및 토지 현황

매각 물건의 토지 면적은 11.38㎡ (약 3.44평)이며, 건물 면적은 65.24㎡ (약 19.74평)입니다.

이는 해당 호수의 전유 면적 기준입니다.

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2.3. 매각 대상

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

감정평가액은 242,000,000원입니다.

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성되어 있습니다.

인천기계공업고등학교, 학익초등학교, 학익여자고등학교 등이 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

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2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

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2.1. 등기부 현황

등기부등본 상 현재까지 파악된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

최초 권리로는 2016년 8월 17일 김정호 소유자의 소유권 보존 등기가 있습니다.

이후 2021년 8월 13일 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(채권최고액 4,320,000,000원)이 설정되었으며, 이는 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

2024년 6월 14일 기흥세무서장의 압류 등기가 경료되었고, 2024년 10월 7일 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시 결정(사건번호 2024타경564178)으로 본 경매가 진행 중입니다.

전체 등기부채권 총액은 4,320,000,000원입니다.

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2.2. 임차인 현황

임차인 이애정 씨가 본 건에 거주 중인 것으로 확인되었습니다.

해당 임차인의 보증금은 73,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2017년 3월 6일로, 이는 말소기준권리인 2021년 8월 13일보다 앞섭니다.

따라서 임차인 이 씨는 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.

배당신고일자는 2024년 10월 26일입니다.

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2.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당권(2021.08.13.)보다 선순위인 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재합니다.

하지만, 권리분석 상 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받거나, 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행됨을 시사합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (등기부상 지상권 개요 없음).

따라서, 본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

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본 건이 소재한 인천 미추홀구 주안동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인천기계공업고등학교를 비롯한 교육시설과 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부한 편입니다.

인근에 대규모 아파트 단지들이 있어 배후 주거 수요 또한 안정적입니다.

주요 도로와의 접근성이 양호하여 상권의 가시성과 접근성이 좋습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

2.

2.

* 주변 교통망이 잘 갖춰져 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 인근에 위치한 근린생활시설, 상업시설 등을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 건물 자체적으로 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등이 구비되어 있어 거주 및 업무 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

2.

* 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞섭니다.

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

임차인과의 원만한 협의 및 권리 관계 확인이 중요합니다.

* 채권 최고액이 43.2억 원으로 매우 높게 설정되어 있어, 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다. 이는 매각 과정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 연관된 물건의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 건에 간접적인 영향을 미칠 수도 있습니다.

7. 종합 의견

2.

2.

인천 미추홀구 주안동에 위치한 본 오피스텔은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2016년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하며, 건물 내 편의 설비 또한 잘 갖춰져 있습니다.

등기부상 채무액이 높고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

하지만 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 처리되어 있어, 명확한 권리 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

본 건은 신중한 접근과 철저한 현장 확인을 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

2.

2.

* 인천 미추홀구 지역의 꾸준한 수요와 개발 가능성을 바탕으로 한 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영을 위한 실거주 및 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 인천기계공업고등학교 인근으로, 관련 종사자 및 학생들을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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2.

본건의 감정가는 242,000,000원입니다.

인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 고려할 때, 입찰 희망가는 감정가를 기준으로 하되 시장 상황과 현장 조사 결과를 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가 범위는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 추정됩니다.

다만, 이는 일반적인 경매 시장의 낙찰가율 및 시세 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 물건의 세부 상태, 임차인과의 협상 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 임장 활동을 통한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.