나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [3] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (3)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2, 대명아파트 2층 203호

용도: 오피스텔

감정가: 227,000,000원

토지면적 (본건): 11.89㎡ (약 3.60평)

건물면적 (본건): 62.64㎡ (약 18.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

집합건물 사용승인일: 2016.08.11

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치. 주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 복합 지역.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하여 교통 환경은 무난함.

* 토지 형상 및 이용상태: 전체 3필지 일단지의 완경사지대 부정형 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 노폭 약 34m 도로, 북동측 노폭 약 8m 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 08월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (표시된 모든 권리는 말소 예정).

* 인수 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-22

* 확정일자: 2021-02-16

* 대항력: 없음. (임차인은 대항력이 없으므로, 전입일자보다 앞선 근저당권(을3)에 의해 소멸됨.)

* 총 채권액: 약 4,393,000,000원 (농업협동조합자산관리회사 채권액, 압류 등 포함).

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능 수행.

* 유사 물건 시세: 인근 유사 오피스텔의 매매 시세는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 형성되어 있음.

* 임대 수요: 오피스텔 용도로 이용 중이며, 업무시설 및 공동주택 등이 혼재된 지역 특성상 직장인 또는 1~2인 가구의 임대 수요 예상.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 인천기계공업고등학교 인근 위치.

* 주거 환경: 아파트, 단독주택, 업무시설 등 다양한 용도의 건물과 혼재되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 추가적인 권리관계에 영향을 미칠 수 있으나, 본건의 경우 일괄 매각으로 진행됨.

* 건축물 노후화: 2016년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

* 토지이용계획 상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 주변 편의시설 이용이 용이함. 2016년 준공으로 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 판단됨.

등기부상 다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임. 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수가 어렵고, 낙찰자에게 인수되지 않음.

감정가는 2억 2천 7백만원이나, 유사 물건 시세를 고려했을 때 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천기계공업고등학교 인근, 교통 편리, 다양한 편의시설 접근성.

* 실거주 및 투자 가치: 비교적 신축 오피스텔로 실거주 요건 충족 및 임대 수익 목적 투자 가능.

* 잠재적 시세 차익: 현 시세 대비 합리적인 감정가로, 시세 상승 여력 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

유사 물건 시세: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

보증금 인수: 0원

본 물건의 낙찰 예정가는 시세 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정될 수 있음. 보수적인 접근 시 감정가 대비 90% ~ 100% 수준, 적극적인 접근 시 시세 상단까지 고려 가능.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.