나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [7] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 3층 303호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 230,000,000원

토지 면적: 10.97㎡ (약 3.32평)

토지 지분: 10.97㎡ (약 3.32평)

건물 면적: 62.64㎡ (약 18.95평)

건물 지분: 62.64㎡ (약 18.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주변으로는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 북동측 인근에는 "인천기계공업고등학교"가 소재합니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

물건이 소재한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부채권 총액: 4,320,000,000원)

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인 김명숙 씨가 존재합니다.

* 김명숙: 보증금 63,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2016-12-19, 배당신고일자 2024-11-21.

대항력은 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 경매 절차를 통해 보증금이 변제될 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-08-13 접수)이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 물건은 대명아파트 내에 위치한 오피스텔로, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 3층 303호입니다. 2016년 8월 11일에 사용 승인되었습니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권

본 물건이 위치한 주안동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 인천기계공업고등학교가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대 관계가 미상으로 기재되어 있고, 경매 절차 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 법규 및 제한

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 일부 교육 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과거 주안동 일대에서 조건만남 및 사기 등의 범죄가 발생했다는 기사가 있으며, 모텔촌 등이 악명 높다는 내용이 있습니다. 이는 간접적으로 지역 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 역세권에 준하는 교통 환경과 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 감정가는 2억 3천만원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 주변 지역의 과거 범죄 이력 및 혐오시설 관련 부정적 이미지는 향후 자산 가치에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 적정 규모의 전용면적(약 19평)과 비교적 최신 준공 연도.

* 인천 기계공업고등학교 인근으로 안정적인 수요 기대.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

* 인근 지역 오피스텔 시세 대비 감정가 적정성 검토 필요 (추후 시세 조사 결과 반영).

9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본 물건은 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 파악이 어렵습니다. 주변 시세 조사를 통해 본 건의 적정 가치를 판단해야 합니다. 2016년 준공된 62.64㎡(약 19평) 오피스텔의 주안동 평균 시세를 고려했을 때, 감정가 2억 3천만원은 적정 수준으로 보입니다.

다만, 주변 지역의 부정적인 이미지와 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 낙찰가율 80% ~ 90% 수준인 184,000,000원 ~ 207,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 184,000,000원에서 207,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.