나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [6] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (6)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

토지면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

토지지분: 11.379999999999999㎡ (약 3.44평)

건물면적: 65.24㎡ (약 19.74평) - 전용면적 기준

대지권 면적: 722.6㎡ (건축물 표제부 기준, 해당 건물 전체 대지 면적)

건물 총 연면적: 5,703.75㎡ (건축물 표제부 기준)

건물 층수: 지하 1층, 지상 15층 (사용승인일: 2016.08.11)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농협)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

특수물건정보: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로는 노폭 34m 내외, 북동측으로는 노폭 8m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-08-13, 4,320,000,000원)

* 등기사항 요약:

* 갑1 소유권보존 (김정호, 2016-08-17)

* 갑2 압류 (기흥세무서장, 2024-06-14, 말소)

* 갑3 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2024-10-07, 말소, 사건번호: 2024타경564178)

* 을4 주택임차권 (박한성, 2016-10-26 전입, 2016-10-14 확정, 보증금 70,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (박한성)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-10-26

* 확정일자: 2016-10-14

* 배당신고일자: 2024-11-14

* 대항력: 있음

* 권리분석 소견: 을구 4번 주택임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수사항입니다.

* 총 채권액 (등기부상): 약 4,390,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 인천 미추홀구 주안동 일대는 주거용(아파트, 단독주택) 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권이 형성되어 있습니다. 인근에는 상업시설 및 오피스텔이 다수 분포하고 있으며, 주안역 주변으로 상업 및 유흥가 발달. 주안동 일대는 재정비촉진지구 개발 등 도시 재생 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 상권 활성화가 기대됩니다. 다만, 노후화된 상가 밀집 지역도 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 인천기계공업고등학교가 위치하며, 주변으로 주안초등학교 등 교육시설이 있습니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 포레나 인천미추홀 단지 내 상업시설인 아인애비뉴를 통해 다양한 F&B, 쇼핑, 의료 시설 이용이 편리합니다.

* 대중교통: 본건 인근에 다수의 버스정류장이 소재하며, 주안역(1호선)이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 박한성(박 ) 씨는 대항력(2016-10-26 전입)을 보유하고 있으며, 보증금 70,000,000원의 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액을 증가시키는 요인입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 추가적인 채무 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 현재까지 공개된 정보와 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 소각장, 폐기물 처리시설 등)이 눈에 띄게 확인되지는 않았습니다. 다만, 인천 미추홀구 내 승기공공하수처리시설 현대화 사업이 진행 중이나, 이는 직접적인 주거지 인근에 위치한 혐오시설로 보기는 어렵고 시설 지하화 등 개선 노력이 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리: 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 공동주택 및 업무시설이 혼합된 오피스텔 특성상 관리 상태 및 향후 관리비 부담 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 인천기계공업고등학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 상권 역시 활성화되고 있습니다. 그러나 말소되지 않는 을구 4번 임차권(대항력 보유, 70,000,000원 인수 가능성)이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리상의 부담을 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 수 있는 가격으로 입찰에 참여하는 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 편의시설 인접: 주안역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이하여 임대수익 확보에 긍정적입니다.

* 도시 재생 및 개발 호재: 주안동 일대의 도시재생 사업 및 재정비촉진지구 개발 계획은 지역 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 239,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 순수하게 매수인의 투자 금액을 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 산정해야 합니다.

* 산정 기준: 감정가 (239,000,000원) - 인수 가능 보증금 (70,000,000원) = 169,000,000원

이를 기준으로, 시장 상황 및 권리 인수 부담을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 선 (총 투자 예상 비용: 입찰가 + 70,000,000원)

이는 순수 투자 부담을 고려한 금액이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.