나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [11] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (11)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 236,000,000원

토지면적: 10.79㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.79㎡ (약 3.26평)

건물면적: 61.93㎡ (약 18.73평)

건물지분: 61.93㎡ (약 18.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 무난한 편임.

건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 405호이며, 사용승인일은 2016년 08월 11일임.

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접해 있음.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO임.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같음:

* 임차인: 김

* 보증금: 71,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-03-03

* 확정일자: 2020-02-05

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상.

위 정보를 바탕으로 권리 분석 시, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력있는 임차인 김 의 존재로 인해 명도 및 추가적인 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

본건은 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권 지역에 위치함.

인근에 인천기계공업고등학교가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 소규모 상권 형성에 영향을 줄 수 있음.

대명아파트 단지는 70세대 규모로 조성되어 있으며, 건부지로서의 가치를 가짐.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

교육: 인천기계공업고등학교가 북동측 인근에 위치함.

편의시설: 주변으로 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

의료 및 기타: 주안역 주변으로 다양한 병원, 상가 등 편의시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높음. (예: 햇살요양병원, 주안역지하상가, 연세재활주야간보호센터 등)

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 존재: 임차인 김 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 71,400,000원에 대한 인수 여부 및 명도 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있음.

임대관계 미상: 현재 임차인 외 다른 임대차 관계 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

혐오시설: 현재 조사된 내용으로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지 않음.

공부와의 차이: 해당 사항 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 2016년에 준공되어 비교적 최신 건축물에 속함.

교육시설(인천기계공업고등학교)이 인접해 있고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

다만, 대항력있는 임차인이 존재하여 명도 절차 진행 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있는 점이 가장 큰 리스크로 작용함.

임차인의 보증금 인수 여부와 명도 조건에 따라 투자 가치가 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

주안동 일대는 인천 내 주요 도심 지역 중 하나로, 지속적인 개발 및 수요 증가가 기대되는 지역임.

준신축급 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 대상으로 고려할 수 있음.

대항력있는 임차인 명도 성공 시, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

일반상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 자산 가치 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력있는 임차인 김 의 보증금 71,400,000원에 대한 인수 여부는 별도 확인 필요)

시세 분석: '대명아파트'의 상세 평형별 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 인천 미추홀구 주안동 일대의 오피스텔 및 아파트 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시장 가격과 유사한 수준으로 판단됨.

명도 비용, 법적 절차 진행 시 발생 가능한 추가 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 입찰가를 고려할 수 있으며, 임차인 명도 성공 가능성 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 최종 결정하는 것이 바람직함.

제안 예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

위 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사, 권리 분석 전문가 상담 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.