나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [12] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (12)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 253,000,000원

토지면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

건물면적 (전용면적): 68.46㎡ (약 20.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 5층 501호임. 외벽은 치장석재 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 섀시 창호 등임. (집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

토지 이용상태: 3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본 건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 3필지 모두 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

경매 진행 정보: 본 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021-02-16

* 확정일자: 2021-02-16

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 강 은 대항력을 갖추고 있으나, 인수되는 보증금은 0원이므로 낙찰자가 부담하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 입지: 인천기계공업고등학교 인근의 복합 상업 및 주거 지역에 위치하고 있어, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

상업 기능: 오피스텔로서 주거 기능과 함께 주변 근린생활시설 및 업무시설과의 연계를 통한 상권 이용이 가능합니다.

주변 개발: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성: 차량을 이용한 출입이 편리하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 위치해 있어 출퇴근 및 이동이 편리한 편입니다.

교육 환경: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역에 해당하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주차: 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 명도: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 실질적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

지역 규제: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획적 제한이 적용되므로, 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

주차 시설: 기계식 주차 설비는 유지보수 및 고장 시 이용에 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 대명아파트 내 오피스텔로, 2016년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리가 확보되며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

일반상업지역으로서의 잠재적 개발 가치와 함께, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성이 있는 오피스텔

* 2016년 준공으로 비교적 신축인 건물 상태

* 일괄 매각으로 인한 토지 사용 권리 확보

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 인천 미추홀구 일반상업지역으로서의 미래 가치

9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

토지/건물 일괄 매각

인수되는 보증금: 0원

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 약 230,000,000원에서 260,000,000원 범위에서 거래되고 있음을 확인했습니다.

감정가는 현재 시장 가격과 부합하는 수준으로 판단됩니다.

따라서, 경쟁 상황 및 현장 조사를 고려하여 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.